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Guide complet : résiliation du bail par le propriétaire

Page mise à jour le 03/07/2024

Résiliation du bail par le propriétaire : mode d’emploi

Le congé donné par le propriétaire bailleur à un locataire est très encadré. Si les conditions prévues par la loi ne sont pas respectées, la résiliation du bail risque d’être considérée comme nulle. Congé de fin de bail : mode d’emploi à l’attention des propriétaires.

Le congé donné par le bailleur est très encadré par la loi.
© Shutterstock

Guide de résiliation d’un bail de location

Au sommaire de cet article :

Résiliation du bail : de trois à six mois de préavis
La résiliation de bail doit être motivée
La lettre de congé de fin de bail
Fin de bail : les recours en cas de congé frauduleux ou de faute
Cas particuliers : bail loi 1948, logements sociaux…

Résiliation du bail : de trois à six mois de préavis

Il existe plusieurs types de baux d’habitation qui se distinguent notamment par la durée du contrat de location. Parmi les plus fréquents :

3 ans minimum pour un logement vide
1 an minimum pour un meublé (9 mois pour un étudiant)
1 à 10 mois pour un bail mobilité

De manière générale, le congé ne peut être délivré par le propriétaire qu’à l’échéance du bail, en respectant un préavis d’au moins 6 mois pour un logement vide et de 3 mois pour un meublé. Un bail mobilité s’achève automatiquement à la date de fin de bail (le propriétaire ne peut pas anticiper le congé). Idem pour un bail étudiant.

Notification de la résiliation du bail

Elle se fait par courrier remis au locataire de trois manières :

Par Lettre Recommandée avec Avis de Réception soit par la voie classique, en bureau de Poste, soit sous format numérique par lettre recommandée électronique (LRE).
Par acte de commissaire de justice (huissier).
Par remise en mains propres contre signature.

Le congé doit être envoyé à tous les signataires du bail. Dans le cas d’un couple marié ou pacsé locataire, le congé doit être notifié à chacun des conjoints. Idem si l’un d’eux seulement a signé le bail mais que le bailleur a été informé du mariage ou du pacs en cours de bail.

Le délai de préavis de fin de bail commence à la date de remise du courrier. Attention au recommandé : le délai de préavis débute le jour de retrait du courrier par le locataire et non à la date de l’envoi.

La résiliation de bail doit être motivée

Le congé de fin de bail ne peut être délivré que pour trois motifs :

La vente du bien.
La reprise par le bailleur pour habitation, par lui-même, son conjoint (époux, concubin depuis au moins 1 an, partenaire de Pacs), ascendants, descendants.
Un motif « légitime et sérieux » notamment en cas de faute du locataire.

À savoir : Un propriétaire peut vendre son bien sans donner congé à son locataire. Le bail est repris par le nouveau propriétaire.

Fin de bail : certains locataires sont protégés 

Lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de faibles ressources, le propriétaire-bailleur ne peut pas lui donner congé sans lui proposer un relogement correspondant à ses ressources et ses besoins.
Cette contrainte ne s’applique pas si le bailleur :

A plus de 65 ans à la date d’échéance du bail ;
Dispose de revenus inférieurs aux ressources de son locataire.

Qu’est-ce qu’un motif légitime et sérieux ?

La loi ne précisant pas quels sont ces motifs, il faut se référer à la jurisprudence.
Parmi les motifs les plus généralement reconnus comme valables, on retrouve :

Une faute du locataire : nuisances de voisinage, défaut de paiement du loyer, absence d'attestation d'assurance habitation, sous-location à un tiers sans autorisation…
Une intention du propriétaire : par exemple, pour la réalisation de gros travaux de rénovation de l’appartement ou pour transformer le logement en bureaux en raison de l’accroissement de l’activité professionnelle du bailleur… Bien sûr, ces projets doivent être menés à bien, sinon le congé sera considéré comme abusif.

Le droit de préemption du locataire en cas de vente

Dans le cas d’une fin de bail d’un logement vide motivé par la vente du bien, le locataire jouit d’un droit de préemption lui permettant d’acquérir le logement en priorité, sous certaines conditions et durant les deux premiers mois du préavis. Dans ce cas :

Le silence du locataire vaut comme un refus.
Si le locataire fait une offre au prix, le propriétaire ne peut accepter d’autres offres, même à un prix supérieur.

Le droit de préemption est levé si l’un des parents du propriétaire (jusqu’au troisième degré) se porte acquéreur du bien pour l’habiter.

La lettre de congé de fin de bail

Remise au locataire du logement vide ou meublé, la lettre de congé doit toujours mentionner le motif : vente du bien, reprise pour habitation ou motif légitime et sérieux. Il doit également indiquer le caractère sérieux et réel de la reprise comme le fait que la résidence actuelle du bénéficiaire est devenu trop petite.

Selon le motif, des éléments supplémentaires doivent apparaître :

Fin de bail pour vente :
- Prix, conditions de vente et modalités de paiement.
- Description du logement et de ses annexes louées.
- Les 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (conditions de l'offre de vente au locataire).
Fin de bail pour reprise :
- Nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.
- Lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire.
Fin de bail pour motif légitime et sérieux :
- Toute indication venant justifier le caractère réel et sérieux.

À savoir : Dans le cas d’une location vide, la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire doit être jointe à la lettre de congé.

Bon à savoir

Le locataire peut libérer l’appartement à tout moment durant la durée du préavis et, au plus tard, à la fin de ce délai. Les loyers et charges sont dues jusqu'à la remise des clés au propriétaire.

Fin de bail : les recours en cas de congé frauduleux ou de faute

La loi protège le locataire des abus et liste un certain nombre de cas pour lesquels une contestation est possible. Propriétaires : soyez vigilants pour rester dans la légalité.

Faute de procédure :

Absence d’au moins une des mentions obligatoires dans la lettre de congé.
Lettre adressée à un seul des locataires.
Congé non délivré par le propriétaire ou l’agence immobilière le représentant.
Lettre de congé envoyée par lettre simple
Non-information du locataire dans le cadre du droit de préemption.

Démarche illégale :

Délai de préavis insuffisant (3 ou 6 mois).
Congé envoyé à un locataire protégé.

Congé frauduleux :

Vente pour congé frauduleux (prix de vente disproportionné pour décourager les acheteurs).
Reprise pour habitation non effectuée.
Utilisation du bien comme résidence secondaire et non comme domicile principal.
Travaux non réalisés.

Les étapes possibles de la contestation de congé par un locataire :

Lettre recommandée du locataire avec accusé de réception justifiant l’opposition à la résiliation du bail.
Convocation par la commission départementale de conciliation, un conciliateur de justice ou à un médiateur civil.
Saisie du juge des contentieux de la protection du tribunal où est situé le logement.

Selon les cas, la résiliation du bail est soit confirmée soit rejetée. Dans ce dernier cas, le locataire reste dans l’appartement.

Cas particuliers : bail loi 1948, logements sociaux…

Location loi 1948

Les locataires d’un logement dit « loi 1948 » bénéficient d’un droit au maintien à la fin du bail.

Le propriétaire peut cependant donner congé dans deux cas :

Habiter le logement (propriétaire ou parents proches) ou y exercer une activité professionnelle.
Effectuer des travaux (démolition-reconstruction, surélévation…).

Ce droit ne peut être exercé si :

Le locataire a plus de 70 ans avec de faibles ressources.
Le bénéficiaire a plus de 65 ans.

Sauf exception, le propriétaire doit proposer une offre de relogement.

Logement conventionné Anah

Pour bénéficier d’avantages fiscaux et de subventions, un propriétaire qui signe une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) doit respecter un certain nombre d’engagements. Il existe trois types de convention :

Convention à loyer très social
Convention à loyer social
Convention à loyer intermédiaire

Le propriétaire ne peut pas donner de préavis de congé durant toute la durée de la convention, à part dans le cas de convention à loyer intermédiaire : le propriétaire ne peut mettre fin au bail qu’en cas de faute du locataire (non-paiement du loyer par exemple). Dans ce cas, le propriétaire doit s’adresser au juge des contentieux de la protection.

Logement social (HLM)

Les locataires bénéficient d’un bail illimité.
Le bailleur peut cependant le résilier en cas de non-respect des obligations : impayés de loyers, troubles du voisinage, non-réponse à l’enquête annuelle sur les ressources ou revenus trop élevés, sous-location, logement sous occupé…

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^{Sources de rédaction

Quelles différences entre location vide et location meublée ? - Service Public - 2023

Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) - Service Public - 2024

Convention Anah : le propriétaire peut-il donner congé au locataire ?- Service Public - 2022

Logement social (HLM) : le bailleur peut-il résilier le bail ?- Service Public - 2024}

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