Page mise à jour le 18/06/2024

Sous-louer son appartement, à quelles conditions ?

La sous-location de son logement peut être une solution intéressante pour amortir une partie du loyer en cas d’absence temporaire ou pour optimiser l’espace inutilisé. Toutefois, il est essentiel de se conformer à la législation en vigueur et de respecter les obligations liées à cette pratique.

De plus en plus prisée par les locataires, la sous-location nécessite une autorisation de votre propriétaire.
© iStock

En quoi consiste la sous-location d’un logement ?

On parle de sous-location lorsqu'un locataire, titulaire du bail, loue une partie ou la totalité de son logement à une tierce personne en échange d’un loyer.
Le sous-locataire habite chez vous, à votre place, si vous n’êtes pas là, ou à vos côtés si vous lui avez cédé temporairement une partie de votre appartement.
Vous restez dans tous les cas le seul locataire vis-à-vis du bailleur avec un contrat de location qui vous lie à lui.

La sous-location implique la participation au loyer de l’appartement. Si le locataire prête son logement, il ne s’agit en aucun cas de sous-location mais d’hébergement, et ce dernier peut inviter chez lui les personnes de son choix, même en son absence, sans avoir à demander l’accord de son propriétaire.

Sous-location : une solution financière intéressante

Vous partez en vacances pour une période prolongée ? Vous pouvez sous-louer votre logement sous certaines conditions. Cette pratique peut vous aider à amortir une partie du loyer en cas de difficultés financières ou à optimiser de l’espace si votre logement est trop grand.

Quelles sont les obligations pour sous-louer son logement ?

Obtenir l’accord de votre propriétaire est obligatoire

En location vide comme meublée, la sous-location est par principe interdite si le logement constitue la résidence principale du locataire. Cette interdiction figure dans la notice d'information annexée obligatoirement au contrat de location qui rappelle et liste les obligations générales du locataire prévues par la loi du 6 juillet 1989⁽¹⁾.

Si vous souhaitez sous-louer le logement que vous louez, vous devez impérativement obtenir l'autorisation de votre propriétaire. Pour cela vous devez envoyer votre demande par courrier recommandé avec avis de réception ou par huissier. Le propriétaire peut librement décider de vous accorder ou pas l'autorisation de sous-louer. Si le propriétaire donne son accord, la confirmation doit être faite par écrit, de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception.

À savoir : sous-louer votre logement sans autorisation, peut entraîner la résiliation de votre bail et de celui de votre sous-locataire. Vous pouvez être condamné à verser au propriétaire le montant des sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts en cas de préjudice.

Pour que la sous-location soit conforme, il convient de respecter les points suivants :

Valider avec votre propriétaire le prix du loyer que versera le sous-locataire, sans excéder celui qui incombe au locataire principal ;
Établir un contrat de sous-location, le locataire principal demeurant responsable du paiement des loyers chaque mois.

À SAVOIR

Dans les grandes villes, dans certaines stations balnéaires et dans toute commune qui le décide, le logement loué en tant que résidence principale ne peut être loué en saisonnier que ponctuellement, soit au maximum quatre mois par an (soit 120 jours)⁽²⁾.

La fiscalité de la sous-location

Les revenus perçus en cas de sous-location sont imposables et doivent être déclarés à l’administration fiscale comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Néanmoins, vous pouvez être exonéré d’impôts sous certaines conditions :

Si vous sous-louez une partie de votre habitation principale ;
Si la ou les pièces sous-louées constituent pour le sous-locataire en meublé sa résidence principale (ou sa résidence temporaire s'il est salarié saisonnier) ;
Si le prix de location est fixé dans des limites raisonnables, appréciées sur la base d'un plafond annuel au mètre carré qui varie en fonction des années et des régions...

En cas de litige, la situation doit se régler entre vous et votre sous-locataire : le bailleur ne peut être impacté en cas de non-versement du loyer.

Le locataire et le sous-locataire doivent souscrire les bonnes assurances

En tant que locataire, vous devez obligatoirement avoir une assurance habitation en cours si vous souhaitez sous-louer votre domicile. Vous restez responsable des éventuels impayés ou dégradations du logement à l’égard du propriétaire, car ce dernier n’a en principe aucun lien juridique direct avec le sous-locataire.

C'est notamment pourquoi, si vous sous-louer intégralement votre logement, vous devez veiller à ce que le sous-locataire ait souscrit une assurance habitation. Vous pouvez également lui demander de souscrire une assurance de responsabilité civile locative pour bénéficier d’une garantie contre les risques locatifs (inondations, explosions, incendies), et une garantie de recours des voisins et des tiers protégeant le sous-locataire si des dommages se propagent de son logement à d’autres habitations.

L’autorisation de sous-location dépend aussi de votre bail

Les conditions de sous-location dépendent du type de logement. Cependant, il est essentiel de noter que l’accord écrit préalable du propriétaire est obligatoire, et le loyer de la sous-location ne peut être supérieur à celui que vous payez en tant que locataire principal. Quelques exceptions sont toutefois possibles.

Logement meublé

Si le bail d’un logement meublé est antérieur au 27 mars 2014 et sans clause interdisant la sous-location, le locataire peut sous-louer librement.

Logement loi de 48⁽³⁾

Pour les logements construits avant le 1^erseptembre 1948, la sous-location de plusieurs pièces est possible si le logement a jusqu'à 5 pièces et que le locataire a moins de 65 ans ; pour les logements de 6 pièces et plus, elle est limitée à une seule pièce. En cas de sous-location du logement entier, le sous-locataire a le droit de maintien dans les lieux même si le locataire initial part⁽⁴⁾.

Logement conventionné Anah et logement social

Dans un logement conventionné Anah, le locataire peut sous-louer à une personne adulte handicapée avec un contrat d'accueil familial après avoir informé le bailleur par lettre recommandée, sans besoin d'autorisation. La sous-location d'un logement social est interdite, sauf pour une partie du logement à une personne de plus de 60 ans ou adulte handicapée, avec un contrat d'accueil familial. Le loyer doit être proportionnel à la partie sous-louée. La sous-location illégale peut entraîner la résiliation du bail et une amende de 9 000 euros⁽⁵⁾.

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^{Sources de rédaction

Article L145-31 - Code de commerce - 2024 - Source : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006161266/

Un locataire peut-il sous-louer son logement ? (logement du secteur privé) - Service Public - 2021 - Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F36010/0_0?idFicheParent=F2449}
^{Sous location - Le Parisien - 2015 - Source : https://www.leparisien.fr/etudiant/vie-etudiante/logement-etudiant/sous-location-F6DH4OR3NRMRZETTFSE7XL5FNE.php

Location meublée longue durée : quels revenus déclarer ? - Ministère de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique - 2024 - Source : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/location-meublee-declaration-revenus-impot

Un locataire peut-il sous-louer son logement ? – Service Public – 2021 – Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2449}

^{Sources

(1) Article 8, loi du 6 juillet 1989 - LégiFrance - version en vigueur depuis le 27/04/2014 - Source : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806569/

(2) METTRE EN LOCATION UN MEUBLÉ DE TOURISME EN 8 POINTS - Institut National de la Consommation - 2023 - Source : https://www.inc-conso.fr/content/logement/precisions-sur-lenregistrement-des-meubles-de-tourisme

(3) Qu’est-ce qu’un logement soumis à la loi de 1948 ? - Service Public - 2023 - Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1219

(4) Un locataire peut-il sous-louer son logement ? – Service Public – 2021 – Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2449}
^{(5) Sous-louer son logement social : une pratique très encadrée - CAF - 2023 - Source : https://www.caf.fr/allocataires/vies-de-famille/articles/sous-louer-son-logement-social-une-pratique-tres-encadree}

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