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Page mise à jour le 22/05/2024

Location touristique : quelles obligations et assurances ?

La location de vacances est devenue accessible à tous grâce aux plateformes en ligne, qu’elle soit gérée par des professionnels ou des particuliers. Louer un appartement, une chambre ou une maison de campagne est désormais simple ! Cependant, cette démarche s’accompagne d’obligations pour le propriétaire et le locataire.

Louer son appartement ou sa maison à des touristes de passage est assorti de certaines obligations administratives et fiscales.
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Internet a rebattu les cartes de la location saisonnière en donnant l’occasion à des particuliers de se lancer sur le marché avec une grande souplesse et une grande simplicité. Mettre à disposition son appartement sur une courte durée ou louer une chambre à l’année à des visiteurs de passage peut se faire en moins d’une heure et sans quitter son canapé. Face à la multiplication des loueurs et des offres, la loi Alur du 24 mars 2014 puis la loi Elan du 23 novembre 2018 ont renforcé le cadre légal concernant les locations de tourisme. Les obligations varient en fonction de la commune, de sa taille et du statut du logement (résidence principale ou secondaire).

Au sommaire de cet article :

Location saisonnière : définition

En France, la location saisonnière est encadrée par le Code du tourisme (articles L324-1 à L324-2-1 et D324-1 à R324-8)(1). Elle se définit par :

  • Son occupation : le locataire utilise le logement pour une courte durée (à la nuitée, la semaine ou au mois) le logement n’a pas vocation à devenir la résidence principale du locataire. 
  • Sa durée : il est interdit de louer à la même personne plus de 90 jours consécutifs.
  • Son usage : le locataire a la jouissance exclusive du bien durant toute la période. Le propriétaire doit être absent. 

Bon à savoir :

Il est important de noter que seuls les logements destinés à l’usage exclusif du locataire sont considérés comme des locations saisonnières. Par conséquent, la location d’une chambre au sein d’une habitation n’est pas considérée comme une location de vacances.

Le logement est situé dans une copropriété ? Il est impératif de vérifier dans le règlement intérieur que la location en meublé de tourisme n’y est pas interdite et que le règlement de copropriété ne comprend pas de clause d'habitation exclusivement bourgeoise.

D’autre part, le logement doit être meublé de façon à le rendre vivable et il doit respecter les règles de décence fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Si ce n’est pas le cas et/ou si le descriptif du logement (annonce, contrat de location…) ne reflète pas la réalité, des poursuites peuvent être engagées contre le loueur. Le logement touristique doit aussi être équipé d’au moins un détecteur de fumée. 

Location touristique : les démarches administratives selon les cas d’usage

 

Cas n°1 : Je suis propriétaire et je loue ma résidence principale

  • Dans la plupart des communes, il n’y a pas de démarches à effectuer en mairie.
    Cependant, certaines communes ont la possibilité d’exiger une déclaration en mairie afin d’attribuer un numéro d’enregistrement devant être mentionné sur chaque annonce de location.

    Parmi les villes concernées, il y a notamment Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse et Tours.

    Aussi, dans certaines communes, il est essentiel de respecter la règle des 120 jours.

    La résidence principale est définie comme un logement habité au moins 8 mois par an. Par conséquent, vous ne pouvez pas louer votre résidence principale plus de 4 mois dans l’année (soit 120 jours au total). Au-delà de 120 jours, vous encourez une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 €(1) (article L. 324-1-1, V., alinéa 2ème du code du tourisme). Cette durée peut uniquement être dépassée pour cause d'obligation professionnelle, pour raison de santé ou en cas de force majeure. 

Bon à savoir :

Depuis le 1er janvier 2019, les principales plateformes de location en ligne (Airbnb, Abritel, Leboncoin…) ont mis en place un système de blocage sur leurs sites. Désormais, lorsqu'une résidence principale a atteint la limite légale de 120 jours de location dans l'année, l'annonce est automatiquement bloquée. Le loueur en est informé et ne pourra plus recevoir de réservation.

  • De plus, dans tous les cas vous devez vous inscrire au répertoire Sirene de l’Insee, via le Guichet des formalités des entreprises pour obtenir un numéro de Siret.

 

Cas n°2 : Je suis propriétaire et je loue un logement meublé qui n’est pas ma résidence principale

  • La Loi Alur impose à tous les propriétaires souhaitant mettre en location une résidence secondaire de procéder à une déclaration auprès de la mairie. Elle s’effectue au moyen du formulaire Cerfa n°14004*04 et peut se remplir directement en ligne sur le site du service public. Un numéro d’enregistrement à 13 chiffres est alors attribué au logement concerné et devra figurer sur l’annonce de mise en location. Ne pas réaliser cette déclaration peut entraîner une amende allant jusqu’à 450 €.
     
  • En plus de cette déclaration, une autorisation de changement d’usage peut être demandée en fonction de la localisation de votre logement : 
    • Dans certaines très grandes communes (comme Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse, Tours...), vous devez d'abord demander une autorisation de changement d'usage. Si vous l'obtenez, vous devez ensuite faire la déclaration de votre meublé de tourisme.
       
    • Dans les autres grandes communes (notamment les communes de plus de 200 000 habitants, les communes des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) vous devez d'abord faire une déclaration, puis demander une autorisation de changement d'usage.
      Mais toute autre commune peut décider d'appliquer cette procédure.
       
    • Dans toutes les autres communes, faire une déclaration suffit.

LOCATION TOURISTIQUE : RISQUE EN L’ABSENCE DE DEMANDE D’AUTORISATION

  • Le propriétaire qui s’abstient de demander une autorisation de changement d’usage risque une amende civile de 50 000 € par logement, assortie d’une astreinte journalière de 1 000 € du m2 jusqu’à régularisation. 
  • Il s’expose aussi à des sanctions pénales : un an d’emprisonnement et 80 000 € d’amende(1).
  • Vous devez aussi déclarer votre nouvelle activité au greffe du tribunal de commerce. Avant d’ouvrir son bien à la location, le propriétaire doit demander son inscription au répertoire Sirene de l’Insee. La procédure est gratuite et s’effectue en ligne auprès du Guichet des formalités des entreprises. Le numéro de Siret attribué sert notamment d’identification auprès des services fiscaux.

LE CLASSEMENT EN MEUBLÉ DE TOURISME : QU’EST-CE QUE C’EST ?

  • Le classement des meublés de tourisme permet d’indiquer au locataire le degré de confort du logement selon différents critères répertoriés. Une note de 1 à 5 est attribuée par l’un des organismes accrédités après visite du bien. 
  • La demande de classement est facultative et à l’initiative du propriétaire au moyen du formulaire Cerfa n° 11819*03.
  • Le classement permet d’accéder à des avantages fiscaux supplémentaires.

Cas n°3 : Je suis locataire

Si vous êtes locataire, vous devez obtenir l’accord écrit de votre bailleur pour sous-louer.

À défaut, vous pourrez être contraint de lui reverser l’intégralité des loyers perçus ainsi que des dommages et intérêts en cas de préjudice. Vous vous exposez aussi à la résiliation de votre bail (CA Paris du 5 juin 2018, n°16/10684) et de celui de votre sous-locataire.

Location touristique : obligations fiscales

Un statut avantageux : le LMNP

L’activité de location saisonnière peut être exercée sous deux statuts : la Location Meublée Professionnelle (LMP) ou la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), si les recettes n’excèdent pas 23 000 € par an sans dépasser les autres revenus du foyer. Ce statut s’adresse aux particuliers qui louent un logement de façon occasionnelle.
Les recettes du statut LMNP sont soumises à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En fonction de leur montant, le loueur peut opter pour le régime micro-BIC, qui donne droit à un abattement, ou pour le régime de « bénéfice réel », qui permet de déduire les frais et les charges.
Ce statut permet de bénéficier d’exonérations fiscales intéressantes, dont les conditions ont toutefois changé pour 2024.

Des avantages fiscaux « rabotés » à partir de 2024

La recrudescence des locations saisonnières via les plateformes internet entraîne une pénurie de logements, notamment dans les villes très touristiques. En réaction, des initiatives visent à mieux encadrer ces locations de vacances à travers des mesures comme la réduction du nombre de nuitées autorisées, la suppression des avantages fiscaux…
Ainsi, pour les locations de tourisme non classées, une réforme sénatoriale a modifié les barèmes et les abattements pour les revenus issus des loyers perçus à partir de 2024. Pour bénéficier du régime micro-BIC en 2024, il ne faut pas dépasser 15 000 €(2) de loyers bruts annuels. L’abattement fiscal pour charges passe, lui, de 50 % à 30 %. 
Pour les locaux classés en « meublé de tourisme », les règles d’imposition sont inchangées pour le moment. Mais attention, les réformes ont tendance à se multiplier ces dernières années pour réduire les avantages liés à la location saisonnière au bénéfice des locations de longue durée.

L’OBLIGATION DE DÉCLARATION DES PLATEFORMES

  • Depuis le 1er janvier 2019, les plateformes doivent déclarer au fisc les revenus réalisés par leurs utilisateurs et le nombre de transactions effectuées.
  • Cette déclaration est obligatoire dès 3 000 € de revenus ou 20 transactions dans l’année (arrêté du 27/12/2018, JO du 30).

Les autres cotisations

  • La cotisation foncière des entreprises (CFE) : La location de locaux meublés est considérée comme une activité commerciale professionnelle imposable à la CFE. Même si vous êtes un particulier, vous êtes redevable de cet impôt. Dans les faits, de nombreuses exonérations sont accordées (pour la location de pièces de la résidence principale, des locations exceptionnelles…).
  • La taxe de séjour : un logement touristique non classé est soumis à une taxe de séjour majorée, comprise entre 1 et 5 % du coût de la nuit par occupant. Elle est inférieure pour les meublés touristiques classés : entre 0,20 et 0,80 € par nuit et par occupant. Cette taxe est payée par l’occupant et reversée ensuite par le loueur à la commune.
  • Les cotisations sociales : en dessous de 23 000 € de recettes annuelles, aucune cotisation n’est exigée. Au-delà, les cotisations varient selon qu'il s'agit d'une location meublée classique ou d'un meublé de tourisme. Vous pouvez déclarer le montant de vos cotisations sur le site du service public. 
     

LES CHAMBRES D’HÔTES, UN CAS À PART

Les chambres d’hôtes sont des « chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations » (art. L. 324-3 à L. 324-5 du Code du tourisme).
Les exploitants de chambres d’hôtes sont soumis à des règles précises (art. D. 324- 13 à D. 324-16 du Code du tourisme) : 

  • la capacité d’accueil ne peut pas excéder cinq chambres et quinze personnes ;
  • l’accueil doit être assuré par l’habitant ;
  • la prestation doit comprendre la mise à disposition d’une chambre pourvue d’un accès à des sanitaires, la fourniture de linge de maison et d’un petit-déjeuner ;
  • toute personne qui offre à la location une ou plusieurs chambres d’hôtes doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire du lieu de l’habitation, en précisant le nombre de chambres, le nombre de personnes susceptibles d’être accueillies et les périodes prévisionnelles de location (formulaire Cerfa n° 13566*02).

Location touristique et assurance

Propriétaire ou locataire d’un logement de vacances, vous n’avez aucune obligation légale de souscrire une assurance spécifique. Et ce, même en passant par des plateformes comme Airbnb ou Abritel.

Cependant, pour éviter les mauvaises surprises, il est fortement conseillé de souscrire des garanties spécifiques pour être couvert en cas de dégât. Comparez les offres et soyez notamment attentifs aux exclusions qui peuvent se multiplier. Ainsi, les assurances proposées par certaines plateformes internet de location proposent des conditions d’indemnisation très limitées.

Propriétaire loueur : comment bien vous assurer ?

Chez MMA, l’activité location saisonnière peut être couverte par le contrat Assurance Habitation. Afin de bénéficier des garanties en matière de location saisonnière, il est essentiel de respecter les conditions suivantes :

  1. Déclaration de l’activité : L’activité de location saisonnière doit être dûment déclarée à votre Conseiller MMA.
  2. Souscription à l’option location et échange : Il est impératif de souscrire à l’option “location et échange”(3). Sans cette souscription, aucune garantie ne pourra s’appliquer.
  3. Critères de location : Les garanties sont valables pour les chambres d'hôte ou location touristique comprenant jusqu’à 5 chambres et accueillant jusqu’à 15 personnes ou 6 mineurs sans parent. 

Notre conseil : Demandez à votre locataire une attestation « Responsabilité civile Villégiature », garantie généralement incluse dans les contrats d’assurance habitation du marché.

Locataire d’une résidence de vacances : êtes-vous bien protégé ?

Le locataire d’une location temporaire reste responsable des dommages qu’il pourrait causer au propriétaire et aux tiers. 

Dans le cadre de la location de votre résidence principale, avec la garantie Responsabilité civile vie privée, la garantie Villégiature est automatiquement incluse dans votre assurance habitation : cette responsabilité civile couvre les dommages que vous êtes susceptible de causer à des tiers dans le cadre de votre vie privée sur votre lieu de vacances.

Cependant, veuillez noter que cette couverture ne s’applique pas à la location de votre résidence secondaire. 

CE QU'IL FAUT RETENIR

Dans tous les cas, n’hésitez pas à contacter votre Agent Général MMA pour faire un point sur votre assurance habitation et couvrir au mieux votre location touristique.

> Assurance location touristique

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Assurance Habitation MMA

Vous souhaitez protéger votre maison contre toute éventualité ? Accueillir des personnes chez vous nécessite d’être bien couvert.
Vous pouvez souscrire l’option location et échange de logement afin d’adapter votre protection à votre situation personnelle et à vos biens.

Devis assurance habitation Assurance Habitation

(1) Mettre en location un meublé de tourisme : https://www.inc-conso.fr/content/logement/precisions-sur-lenregistrement-des-meubles-de-tourisme#:~:text=Sanction%20%3A%20En%20cas%20de%20non,transform%C3%A9%20en%20meubl%C3%A9%20de%20tourisme
(2) Réforme fiscale 2024 : https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A17080
(3) Avec la garantie « location et échange de logement » accessible en option dans les formules 2 et 3 du contrat Assurance Habitation MMA (CG 410), MMA prend en charge les dommages causés par vos locataires ou occupants temporaires lorsque vous mettez en location une ou plusieurs pièces de votre habitation ou faites de l'échange de logement. Nos prises en charge sont faites en application des garanties/options souscrites et des limites, conditions et exclusions des garanties fixées aux Conditions Générales (n°410) et Conditions Particulières du contrat Assurance Habitation MMA, disponibles en agence.

Sources de rédaction : 

Règles de location meublée : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2315
Mettre sa résidence principale en location : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33175
Impôt sur le revenu - Revenus d'une location meublée : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
Réforme fiscale 2024 : 
https://www.quechoisir.org/actualite-location-meublee-touristique-la-reforme-est-suspendue-n117590/#:~:text=Réforme reportée&text=
Dans ce cas, la réduction, encaissés à partir de 2024.
Garantie villégiature : https://www.mma.fr/assurance-habitation/garantie-villegiature.html
Les chambres d’hôtes : https://www.entreprises.gouv.fr/fr/tourisme/conseils-strategie/chambres-d-hotes

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