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Propriétaire : comment fixer le montant du loyer de votre bien ?

Page mise à jour le 02/02/2026

Propriétaire : comment fixer le montant d’un loyer ?

Fixer un loyer nécessite de prendre en compte à la fois le marché local et la réglementation. Zones tendues, première location, relocation : les règles ne sont pas les mêmes selon les situations. Voici l’essentiel pour déterminer un loyer juste et conforme à la loi.

Sommaire

Pourquoi bien fixer son loyer est crucial ?
Critères à prendre en compte pour déterminer le montant
Encadrement des loyers : zones tendues et dispositifs fiscaux
Fixer le loyer d’un logement mis en location pour la première fois, hors zone tendue
Fixer le loyer lors d’une relocation, hors zone tendue
Réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail
Recours du locataire en cas de litige
Questions / Réponses – FAQ

Pourquoi bien fixer son loyer est crucial ?

Fixer le prix d’un logement n’est pas qu’une histoire de chiffre. Une évaluation juste permet de sécuriser votre projet de location en répondant à trois enjeux importants pour vous :

Respecter la loi : dans de nombreuses grandes villes, le loyer est encadré. En appliquant ces règles, vous évitez les sanctions et tout risque de litige⁽¹⁾;
Trouver un locataire plus vite : si le loyer est trop élevé, votre logement restera inoccupé plus longtemps. Un prix juste permet de louer rapidement et de garder votre locataire sur la durée⁽²⁾ ;
Éviter les impayés et les litiges : un locataire qui paie un prix cohérent avec le marché est un locataire plus serein. Cela réduit les risques de loyers impayés ou de procédures éventuelles devant les tribunaux.

Critères à prendre en compte pour déterminer le montant

Outre le quartier, le nombre de pièces et la surface du logement, vous devez tenir compte des éléments suivants pour fixer le montant de votre loyer :

La zone géographique : vérifiez si votre commune impose un encadrement ou un plafonnement des loyers ;
Le marché local : étudiez les prix pratiqués dans le quartier pour rester compétitif ;
Le type de location : un logement meublé se loue généralement plus cher qu'une location vide ;
L’état du logement loué (papier peint, carrelage, etc.) et son niveau de performance énergétique : depuis le 1^er janvier 2025, il est ainsi interdit de louer un logement dont le DPE est classé G⁽¹⁾ ;
Les équipements proposés dans la location (cuisine équipée, équipements de la salle de bain, état des parties communes, etc.) ;
La situation du logement dans l’immeuble : à quel étage se situe l’appartement ? Le loyer d’un appartement au rez-de-chaussée est moins élevé que son équivalent au dernier étage ;
Les services proposés : ascenseur, gardien d’immeuble, parking au sein de la résidence…

Encadrement des loyers : zones tendues et dispositifs fiscaux

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Les zones tendues désignent les « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant »⁽¹⁾.

En France, plus de 1 000 communes sont concernées, parmi elles : Paris, Saint-Denis, Bordeaux, Lille, Lyon ou Montpellier⁽³⁾. Depuis juillet 2025, ce dispositif a été étendu à 24 nouvelles agglomérations, dont certaines villes moyennes comme Annecy, Bayonne ou Toulon⁽⁴⁾.

Pour savoir si votre logement se trouve sur une zone tendue, rendez-vous sur ce simulateur.

Zone tendue : quelles conséquences pour le propriétaire ?

Si votre location se situe en zone tendue, vous êtes obligé d’appliquer l’encadrement des loyers. Le loyer doit ainsi être identique à celui payé par le dernier locataire, sauf dans certains cas spécifiques⁽³⁾ :

Première mise en location du logement	Le propriétaire peut librement fixer le prix du loyer, et le réviser une fois par an si une clause du bail le prévoit.
Renouvellement du bail	Le propriétaire peut augmenter le montant du loyer uniquement si celui-ci est sous-évalué par rapport au prix du marché. Attention : pour ce faire, certaines conditions spécifiques doivent être respectées. Rendez-vous sur le site officiel du gouvernement pour en savoir plus.
Nouvelle mise en location (si le logement a été loué dans les 18 derniers mois)	Si son bail a été conclu après le 1^er juillet 2024, le propriétaire ne peut pas modifier le loyer appliqué à son précédent locataire, sauf dans les conditions suivantes : le loyer n’a pas été révisé dans les 12 derniers mois ; des travaux d’amélioration ont été réalisés depuis le départ du précédent locataire ; le loyer est sous-évalué.
Nouvelle mise en location (si le logement n’a pas été loué pendant plus de 18 mois)	Si son bail a été conclu après le 1^er juillet 2024, le propriétaire peut fixer librement le prix de son loyer. Pour un bail conclu à une date antérieure, des conditions spécifiques peuvent s’appliquer. Pour en savoir plus, consultez le site officiel du gouvernement.

Bon à savoir

En septembre 2025, un rapport parlementaire a préconisé de rendre permanent et de généraliser l’encadrement des loyers pour 2026. L'objectif est d'appliquer ce dispositif à toutes les communes en zone tendue et à leurs voisines dès 2026⁽⁵⁾.

Dispositifs fiscaux pour louer en zones tendues

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier en zone tendue, différents dispositifs d’incitation fiscale ont été mis en place. Par exemple, la loi Pinel permet notamment de bénéficier de réductions d’impôts significatives selon la durée de votre engagement locatif, à condition que :

le montant du loyer respecte l’encadrement en vigueur ;
le DPE soit aligné sur les normes actuelles ;
et que le bien soit neuf, ou réhabilité pour obtenir des performances techniques similaires au neuf⁽⁶⁾.

Fixer le loyer d’un logement mis en location pour la première fois, hors zone tendue

Hors zone tendue, vous pouvez fixer librement le loyer que vous souhaitez appliquer, que le logement soit vide ou meublé. Vous pouvez également réviser le loyer 1 fois par an, à la condition que cela soit prévu dans le bail.

Attention néanmoins : la révision du loyer est interdite :

lorsque le bail est signé, renouvelé, ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 (ou depuis le 1^er juillet 2024 en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte) ;
et qu’il concerne un logement au DPE F ou G⁽⁷⁾.

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Fixer le loyer lors d’une relocation, hors zone tendue

Si le bien n’est pas situé en zone tendue, vous pouvez fixer librement le loyer demandé. Toutefois, ce n’est pas le cas si vous avez investi dans le cadre de certains dispositifs fiscaux.

Vous pouvez vous affranchir de la règle de l’encadrement des loyers dans les cas suivants :

Si le logement n’a pas été loué depuis plus de 18 mois, vous pouvez fixer librement le loyer⁽¹⁾ ;
Si le loyer n’a pas été revalorisé depuis plus de 12 mois, vous avez la possibilité de le réviser dans les limites de la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Si, depuis le dernier bail, vous avez réalisé des travaux d’amélioration sur les parties communes ou privatives pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, vous pouvez majorer le nouveau loyer de 15 % TTC du montant total des travaux⁽¹⁾ ; attention, pour être qualifiés de travaux d’amélioration, ceux-ci doivent apporter une plus-value réelle au logement ; les simples travaux d’entretien courant ou de réparation ne permettent pas cette majoration ;
Si vous avez, dans les six mois précédant la relocation, réalisé des travaux d’amélioration (réfection d’une salle de bain, remplacement des fenêtres...) pour un montant au moins équivalent à la dernière année de loyer, vous pouvez fixer librement le nouveau loyer⁽¹⁾ ;
Si vous estimez que le loyer de l’ancien locataire était manifestement sous-évalué, vous pouvez augmenter le nouveau loyer, en joignant au bail des références de loyers pratiqués pour des biens similaires au vôtre.

Réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail

Dans quel cas peut-on réévaluer un loyer ?

Si votre bail le prévoit dans une clause de révision, vous pouvez revaloriser le loyer chaque année, à la date anniversaire du contrat ou à la date convenue. Cette mise à jour est particulièrement utile dans deux situations :

L'indexation annuelle : pour suivre l’évolution du coût de la vie ;
Le rattrapage de marché : si vous constatez que votre loyer est devenu nettement inférieur aux prix pratiqués dans votre voisinage pour des biens similaires.

Après des travaux d’amélioration, vous pouvez augmenter le prix du loyer, même en cours de bail. L’augmentation doit alors faire l’objet d’une clause ou d’un avenant dans le contrat de location⁽⁸⁾.

Comment faire pour réévaluer un loyer ?

La révision annuelle du loyer s’effectue en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL), déterminé chaque trimestre par l’Insee. Elle est calculée ainsi : (loyer hors charges x IRL applicable à la date de révision) /IRL applicable à la dernière date de révision (année n-1)⁽⁸⁾.

Pour justifier une augmentation lors du renouvellement du bail, vous devez prouver que votre loyer est inférieur aux prix du marché local. Pour cela, vous devez fournir des références précises de logements comparables situés dans le même quartier ou un secteur similaire.

Le nombre de preuves à fournir dépend de la taille de votre ville :

6 pour une agglomération de plus d’un million d’habitants ;
4 pour les autres zones.

Pour que vos comparaisons soient valables, les locataires de ces logements doivent être en place depuis plus de trois ans dans au moins deux tiers des cas. De plus, les logements comparés doivent être décrits précisément : adresse, type d’habitat, époque de construction, étage éventuel, surface habitable, état de l’équipement et loyer mensuel hors charges. La demande de réévaluation du loyer doit ensuite être envoyée au locataire au moins six mois avant la fin de son bail⁽⁸⁾.

Recours du locataire en cas de litige

Si le montant de votre loyer ne respecte pas la réglementation, votre locataire dispose de plusieurs recours pour demander une révision.

Résolution amiable avec le bailleur

Avant d’entamer toute procédure judiciaire, le locataire doit tenter une résolution à l’amiable avec vous et procéder aux démarches suivantes :

Vous envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception indiquant clairement le litige (loyer trop élevé, erreur de calcul, non-respect de l’encadrement, etc.) ;
Joindre des preuves (copies de bail, simulateur de loyers de référence, etc.)⁽⁹⁾.

Saisie de la Commission départementale de conciliation (CDC)

Si vous ne souhaitez pas répondre positivement à sa première demande de résolution à l’amiable, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation. L’autorité de cette commission porte sur les affaires liées aux baux, aux compléments de loyer et à toute autre contestation portant sur l’application d’un contrat. La CDC assiste gratuitement le locataire dans la recherche d’une solution à l’amiable. Si vous trouvez ensemble un compromis, le nouveau montant du loyer est validé d’un commun accord. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut alors saisir la justice⁽¹⁰⁾.

À noter : le passage par la CDC est obligatoire avant tout recours judiciaire⁽¹⁰⁾.

Saisie du juge des contentieux de la protection

Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) du lieu de la location pour :

Demander l’annulation ou la diminution du complément de loyer (si injustifié) ;
Demander la réduction du loyer ;
Obtenir le remboursement des trop-perçus si le loyer respecte mal les règles (par exemple l’encadrement en zone tendue)⁽⁹⁾.

Le locataire doit faire cette saisine dans un délai de 3 mois à compter de l’avis de la CDC⁽⁹⁾.

Recours spécifiques en cas d’encadrement des loyers

Si le bail prévoit un loyer supérieur au loyer de référence majoré obligatoire dans une commune à encadrement, le locataire peut :

Contester la validité du bail ou du montant du loyer dès lors que ce dépassement est constaté ;
Demander la diminution du loyer et le remboursement éventuel des trop-perçus au propriétaire ;
Signaler le non-respect de l’encadrement aux autorités compétentes (mairie ou préfecture)⁽⁹⁾.

À noter : Même en cas de problème (loyer trop élevé, logement non décent, etc.), le locataire doit continuer à payer le loyer et les charges. Le seul moyen de faire valoir une réduction ou un remboursement rétroactif reste la voie juridique.

Ressources utiles et observatoires locaux

Pour connaître le prix des loyers pratiqués dans la commune où vous avez investi, vous pouvez consulter les agents immobiliers du secteur ou, lorsqu’ils existent, les sites des observatoires locaux des loyers.

Par exemple, l’Olap pour Paris et l’Île-de-France ou la carte interactive du réseau des Observatoires locaux des loyers (OLL). De Bastia à Lille, et de Strasbourg à Brest, le réseau OLL regroupe près de 40 observatoires locaux.

Pour plus d’informations, vous pouvez également consulter le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL), qui publie régulièrement des analyses des marchés locatifs locaux et nationaux.

Questions / Réponses – FAQ

Quelles sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?

Si le propriétaire ne respecte pas les règles spécifiques relatives au montant du loyer en zone tendue, il s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €. L’amende peut s’élever à 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale.

Le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation, voire la justice, pour obtenir par exemple une diminution du loyer ou un remboursement des potentiels trop-perçus⁽¹⁾.
Quelles charges peuvent être légalement répercutées sur le locataire ?
Seules les charges récupérables prévues par la loi peuvent être demandées au locataire. Il s’agit notamment de :
- l’entretien et fourniture des services communs (ascenseur, chauffage collectif, éclairage des parties communes) ;
- l’eau froide et chaude ;
- la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- les frais d’entretien des équipements collectifs⁽¹¹⁾.
Quelles différences entre location vide et meublée pour la fixation du loyer ?

Dans la location vide, le loyer est fixé librement hors zone tendue, ou encadré en zone tendue. Le bail dure généralement 3 ans pour un particulier.

Dans la location meublée, le loyer inclut le mobilier et les équipements obligatoires. Le bail est plus court (1 an, voire 9 mois pour les étudiants). Le loyer peut être plus élevé que pour une location vide⁽¹²⁾.

^{Sources :

(1) economie.gouv.fr - juillet 2025 - Location en zone tendue et encadrement des loyers : ce qu’il faut savoir

(2) lemonde.fr - février 2025 - La crise du logement frappe très durement les étudiants, les familles monoparentales et les bas salaires

(3) service-public.gouv.fr - novembre 2025 - En quoi consiste l’encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?

(4) anil.org - juillet 2025 - Encadrement de l’évolution des loyers en zones tendues à compter du 1er août 2025

(5) lcp.fr - septembre 2025 - Encadrement des loyers : un rapport parlementaire propose de pérenniser et d’étendre le dispositif

(6) expertimpots.com - octobre 2025 - Défiscalisation immobilière : Investir dans les zones tendues

(7) service-public.gouv.fr - juin 2025 - Montant du loyer d’un logement appartenant à un propriétaire privé

(8) economie.gouv.fr - juillet 2025 - Propriétaire, comment réviser un loyer d’habitation ?

(9) service-public.gouv.fr - juillet 2025 - Que faire en cas de litige lié à la location d’un logement ?

(10) service-public.gouv.fr - mai 2024 - Dans quel cas saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ?

(11) economie.gouv.fr - août 2025 - Quelles charges pouvez-vous récupérer auprès de votre locataire ?

(12) service-public.gouv.fr - mars 2023 - Mettre en location sa résidence secondaire (en faire un meublé de tourisme)}

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