Page mise à jour le 20/03/2025

Location entre particuliers : le guide pour louer un logement sans agence

Et si vous preniez les choses en main ? Louer un bien entre particuliers permet de réaliser des économies sur les frais d’agence, tout en conservant une maîtrise totale du processus : choix du locataire, rédaction du bail, gestion du logement… Une solution avantageuse, à condition d’être bien informé. Découvrez nos conseils pour louer en toute sérénité, sans passer par une agence.

Quels sont les avantages de la location entre particuliers ?

Réduction des coûts, libre choix du locataire, relation plus humaine : la location entre particuliers présente plusieurs avantages, à la fois pour le locataire et pour le propriétaire.

Une location immobilière sans frais d’agence immobilière

Pour le propriétaire comme pour le locataire, le principal avantage de la location entre particuliers est de réaliser des économies : vous n'avez pas à payer les frais d'agence immobilière. Cela permet de réduire le coût de la location sur différents postes, dont :

les frais de dossier, de visite et de rédaction du bail ;
les frais pour l'état des lieux d'entrée et de sortie ;
les frais d'agence immobilière pour la gestion locative : édition des quittances de loyer, paiement des charges, encaissement des loyers, etc.

Entre 5 et 10 % du montant annuel des loyers

L’agence immobilière est libre dans la fixation de ses tarifs pour la gestion locative⁽¹⁾. En moyenne, on estime qu’ils représentent 5 à 10 % du montant hors taxe des loyers annuels.

En passant par une agence, les frais de dossier, de visite, de rédaction du bail et d'état des lieux d'entrée sont à partager entre le locataire et le propriétaire. Tous les autres coûts sont en revanche à payer par le propriétaire : rédaction de l'annonce, gestion locative, etc.⁽¹⁾.

Le choix du locataire est plus libre

En tant que propriétaire, la location entre particuliers vous permet également de sélectionner le ou les locataires de votre choix. Vous n'êtes pas dépendant de la présélection de candidats faite par l'agence immobilière. Vous pouvez ainsi prendre une décision en fonction de vos propres critères.

En tant que locataire, vous pouvez avoir davantage de chances de trouver une location, notamment si vous avez un profil atypique, par exemple si vous êtes travailleur indépendant. C’est d’autant plus vrai si vous faites une bonne impression au propriétaire particulier.

Quelles sont les étapes pour louer entre particuliers ?

De la rédaction de l’annonce à l’état des lieux, les étapes pour louer un logement entre particuliers sont nombreuses.

1. Rédiger une annonce de location conforme et attrayante

L’annonce de location rédigée par un propriétaire particulier doit mentionner plusieurs informations spécifiques, à savoir⁽²⁾ :

le montant du loyer mensuel et des charges locatives ;
le mode de règlement des charges locatives ;
le montant du dépôt de garantie ;
le montant TTC de l'état des lieux d'entrée s’il est réalisé par un professionnel ;
le nom de la commune où est situé le logement ;
la surface habitable du logement en mètres carrés ;
le classement énergétique du logement : la mention « Logement à consommation énergétique excessive » doit être indiquée si le logement est classé F ;
le classement du logement en matière d'émissions de gaz à effet de serre ;
le montant théorique pour les dépenses de chauffage ;
la mention que le logement est meublé si tel est le cas.

Vous devez également veiller à réaliser des photographies attrayantes : privilégiez les moments où la luminosité naturelle est bonne et assurez-vous que le logement est bien rangé. Vous pouvez ensuite publier votre annonce sur une ou plusieurs plateformes de location, telles que PAP, SeLoger ou encore Leboncoin.

2. Sélectionner les candidats pour les visites

Si vous faites le choix de la location entre particuliers, c’est à vous de présélectionner les candidats qui pourront visiter votre logement. Pour cela, vous pouvez tout d'abord ne retenir que les personnes qui disposent d'un dossier de location complet, comprenant notamment :

un justificatif d'identité en cours de validité ;
un justificatif de domicile : les 3 dernières quittances de loyer ou une attestation du précédent propriétaire par exemple ;
un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle : un contrat de travail ou un certificat de scolarité par exemple ;
un ou plusieurs justificatifs de ressources : les 3 derniers bulletins de salaire en règle générale.

Vous pourrez ensuite organiser la visite de votre appartement ou maison à louer.

Il est conseillé de retenir entre 5 et 10 candidats pour être sûr de trouver un locataire qui répond à vos exigences, tout en limitant le temps mobilisé.

3. Choisir un locataire en toute objectivité

Vous devez faire preuve d'objectivité dans le choix de votre locataire. Pour cela, vous pouvez tout d'abord tenir compte de sa capacité à payer le loyer. Plusieurs éléments vous permettent d'en juger, dont :

le montant de ses revenus : ils doivent idéalement représenter 3 fois le montant du loyer ;
les revenus de l’éventuelle personne se portant caution : si vous disposez d'une assurance contre les risques locatifs, vous pouvez demander une caution uniquement à un locataire étudiant ou apprenti ;
le possible cautionnement par un organisme : le locataire peut par exemple avoir pour caution Action Logement ;
les revenus alternatifs, dont les aides au logement dont dispose le locataire (APL, bourse étudiante, etc.).

Vous pouvez utiliser le Service de vérification des avis d’impôt sur le revenu (SVAIR) pour vérifier que l'avis d'impôt fourni par le locataire est authentique. Mais faites aussi confiance à votre instinct. Un locataire qui vous semble agréable et poli est un critère non négligeable.

4. Verser le dépôt de garantie

Lors de la signature du bail, le propriétaire peut demander au locataire de lui verser un dépôt de garantie. Son montant correspond au maximum à⁽³⁾ :

1 mois de loyer hors charge pour un logement vide ;
2 mois de loyer hors charge pour un logement meublé.

Le dépôt de garantie peut être versé directement par le locataire ou par l'organisme auquel il fait appel. À l'issue du bail, le propriétaire devra restituer le dépôt de garantie sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme. Dans le cas contraire, une retenue sur cette somme pourra être effectuée, à condition de la justifier.

5. Réaliser l’état des lieux d’entrée

L'état des lieux d'entrée doit être réalisé ensemble par le propriétaire et le locataire : vous pouvez le rédiger par écrit, sur papier ou sous forme électronique. Vous pouvez également utiliser un modèle type à compléter.

L'état des lieux d'entrée permet de décrire le logement et ses équipements, ainsi que leur état. Il doit a minima comporter les informations suivantes⁽⁴⁾ :

la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
la localisation du logement ;
l'identité du locataire et du propriétaire ;
le relevé des compteurs individuels d'eau et d'énergie (si les charges locatives ne sont pas forfaitaires) ;
le nombre de clés ;
le descriptif des revêtements des sols, des murs, des plafonds, des équipements et des meubles pour chaque pièce ;
la signature du propriétaire et du locataire particulier.

L'état des lieux d'entrée est gratuit s'il est réalisé par le locataire et le propriétaire. En revanche, son coût est partagé s'il est réalisé par un professionnel, tel qu'un agent immobilier par exemple.

Quels sont les documents à fournir lors d’une location entre particuliers ?

Bail, diagnostics, quittances… Vous devez fournir de nombreux documents pour louer un logement entre particuliers.

Le bail de location

Vous devez remettre au locataire un contrat de location : on parle de bail d'habitation. Il doit être réalisé par écrit et être conforme au modèle réglementaire. À titre d'exemple, vous devez notamment y faire figurer les informations suivantes⁽⁵⁾ :

l'identité et l'adresse du locataire et du propriétaire ;
la date de prise d'effet du bail ;
la durée du bail : elle est au minimum de 3 ans si le propriétaire est un particulier ;
les informations relatives au logement (surface habitable, descriptif, etc.) ;
le montant du loyer, des charges et du dépôt de garantie.

Et dans le cas d'une colocation ?

Vous pouvez rédiger un bail unique signé par l'ensemble des colocataires. En règle générale, ils seront alors solidaires les uns des autres pour le paiement du loyer.

Vous pouvez aussi opter pour plusieurs baux individuels. Les colocataires ne seront alors pas solidaires entre eux : cette solution peut toutefois être préférable s'ils ne se connaissent pas.

Les diagnostics à annexer au bail

Le propriétaire particulier doit annexer au bail le dossier de diagnostic technique (DDT). Il comprend un ensemble de diagnostics, réalisés aux frais du bailleur par un diagnostiqueur certifié, à savoir⁽⁵⁾:

le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ;
l'état de l'installation intérieure de l'électricité si le logement a plus de 15 ans ;
l'état de l'installation intérieure du gaz si le logement a plus de 15 ans ;
l'état des risques (naturels, technologiques, miniers, etc.) et le diagnostic bruit si le logement est situé dans une zone concernée.

Les autres documents à fournir

Dans le cadre de la gestion locative, vous devez transmettre périodiquement certains documents à votre locataire, dont⁽⁶⁾ :

les quittances de loyer détaillant les sommes payées par le locataire : elles doivent faire la distinction entre le loyer et les charges ;
le décompte des charges chaque année ;
le mode de répartition des charges locatives entre les logements constituant la copropriété chaque année ;
le budget prévisionnel et les résultats antérieurs pour justifier les demandes de provision et de régularisation des charges.

Comment assurer une location entre particuliers ?

Le locataire et le copropriétaire bailleur ont tous les deux l’obligation d’assurer le logement loué.

La garantie des risques locatifs pour le locataire

En tant que locataire, vous devez obligatoirement souscrire une assurance habitation couvrant a minima les risques locatifs : l’incendie, le dégât des eaux et l’explosion⁽⁷⁾.

Toutefois, cette assurance couvre uniquement les dommages subis par le logement loué. Elle ne couvre pas vos biens personnels, ni les éventuels dommages causés aux voisins. C'est pourquoi, il est recommandé de souscrire une assurance habitation pour locataire comprenant des garanties complémentaires pour être mieux protégé (vol, bris de glace, etc.).

L’assurance de responsabilité civile pour le copropriétaire

En tant que propriétaire, vous devez être assuré uniquement si votre logement se trouve au sein d’une copropriété. C'est le cas si vous louez un appartement par exemple. A minima, vous devez être assuré au titre de votre responsabilité : cette garantie permet de couvrir les dommages que le logement pourrait causer aux tiers (voisins, copropriété, etc.)⁽⁸⁾. Mais il est recommandé d’être assuré même si vous n’êtes pas copropriétaire.

Pour cela, vous pouvez notamment souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO). En plus de couvrir votre responsabilité civile, ce contrat peut inclure des garanties complémentaires : il peut notamment prévoir une aide pour le recouvrement des loyers impayés.

Vous êtes client MMA ?

En cas de sinistre, vous bénéficiez de l’assistance MMA 7j/7, 24h/24, quelle que soit la formule d’assurance habitation souscrite. Avec l’assistance, vous disposez des services suivants :

Si un sinistre a lieu sur une installation : pour la plomberie, serrurerie, menuiserie, vitrerie, électricité, chauffage ou couverture, MMA prend en charge le déplacement et la première heure de main d’œuvre d’un réparateur qualifié dans la limite de 2 interventions par an.
Si un sinistre a lieu en votre absence et que votre présence est requise, MMA organise et prend en charge votre aller-retour.
Si votre porte a été fracturée, MMA assure le gardiennage en votre absence (maximum 5 jours).
Si vos biens sont détruits, MMA vous garantit un budget maximum de 600 € par assuré pour vous rééquiper en vêtements et biens de première nécessité.
Si votre logement est inhabitable à la suite d’un sinistre, MMA prend en charge votre transfert et votre séjour de 5 nuits consécutives maximum dans un hôtel 2 étoiles (frais de repas exclus)
Si vous avez subi un traumatisme, MMA prend en charge jusqu’à 5 consultations auprès d’un psychologue clinicien à hauteur de 52€ maximum par consultation.

Pour connaître l’ensemble des avantages de l’assistance habitation MMA, consultez la page dédiée.

Nos prises en charge sont faites en application des garanties/options souscrites ainsi que des limites, conditions et exclusions des garanties et du montant des franchises fixés aux conditions générales (CG 410) et aux conditions particulières du contrat Habitation MMA disponibles en agence ou sur mma.fr.

^Sources

^{(1) Service Public - Frais d'agence immobilière à la location d'un logement d'habitation - 2024

(2) Service Public - Logement à louer : que doit indiquer l'annonce immobilière ? – 2024

(3) Service Public - Dépôt de garantie dans un bail d'habitation - 2024

(4) Service Public - État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation - 2024

(5) Service Public - Rédaction du bail d'habitation (contrat de location) - 2024

(6) Service Public - Location immobilière : documents remis par le propriétaire – 2024

(7) Service Public - Assurance habitation du locataire : risques locatifs - 2022

(8) Service Public - Assurance du logement par le propriétaire – 2024}