Accord permis de construire : délai et validité

Lors du dépôt de votre dossier de permis de construire, la mairie vous délivre un récépissé avec un numéro d’enregistrement. Quand et comment saurez-vous si votre permis est accordé ? Quand afficher le panneau devant chez vous ? Quel est le recours des tiers ? Quand pouvez-vous commencer les travaux suite à l’obtention de votre document de permis de construire ?

Après le dépôt de votre permis de construire, vous devez attendre au moins deux mois avant de commencer les travaux.
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Quel est le délai d’obtention d’un permis de construire ?

Permis de construire : le délai d’instruction est généralement de deux mois
Ce document indique le délai d’examen du dossier, en principe deux mois pour les permis concernant une maison individuelle (article R 423-23 du code de l’urbanisme). Dans certains cas, le délai est plus long.
Il est, par exemple, de trois mois lorsque le projet de construction est situé dans un secteur protégé.

L’administration doit vous informer de l’éventuel délai supplémentaire dans le mois qui suit le dépôt ou la réception de votre dossier complet. Si elle ne le fait pas, c’est le délai de deux mois qui s’applique.

A partir de quand commencent les deux mois d’instruction ?
Le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie du dossier complet de demande de permis de construire.

Permis de construire : dossier complet… ou incomplet
Votre dossier est considéré comme complet si, dans le mois qui suit son dépôt ou sa réception, l’administration ne vous réclame aucune pièce supplémentaire.
En effet, pour un dossier incomplet, l’administration doit vous réclamer les pièces manquantes dans le mois qui suit le dépôt du dossier. Vous avez alors trois mois pour le compléter. Faute de quoi, votre demande de permis fera l’objet d’un rejet tacite.
Passé ce délai d’un mois, l’administration peut encore, si nécessaire, vous réclamer les pièces manquantes, mais cette demande tardive ne prolonge pas le délai d’instruction.

Le permis de construire, ou la déclaration préalable de travaux, donne lieu au paiement de taxes d’urbanisme, dont la principale est la taxe d’aménagement dans les communes dotées d’un PLU ou d’un POS, et sur délibération dans les autres communes.

L’information relative au permis de construire : marie et panneau d’affichage

Les tiers doivent être informés de la teneur d’un permis de construire. Ils pourront ainsi, éventuellement, s’opposer à votre projet s’il leur porte préjudice.

Le dossier de permis de construire peut être consulté en mairie
Dans les quinze jours suivant le dépôt de la demande, le maire doit afficher en mairie un avis de dépôt de demande de permis de construire. Celui-ci reste affiché pendant toute l’instruction du dossier.
Il mentionne les caractéristiques essentielles de votre projet (article R 423-6 du code de l’urbanisme).

L’affichage du panneau du permis de construire devant chez vous
Une fois que le permis a été accordé, vous devez l’afficher sur votre terrain pendant toute la durée du chantier.
Cette formalité constitue le point de départ du délai de deux mois durant lequel un tiers (en général, un voisin) peut contester le permis en justice. De son côté, le maire doit afficher un extrait du permis à la mairie, dans les huit jours suivant sa délivrance, et pendant au moins deux mois. Tout intéressé peut consulter le dossier dans les locaux de la mairie.

Permis de construire : enfin la réponse de l’administration !

Permis de construire accordé
Si le permis de construire vous est accordé purement et simplement, vous êtes autorisé à réaliser votre projet de construction tel qu’il est décrit dans votre demande.
L’administration peut, toutefois, vous imposer des prescriptions particulières ou une adaptation mineure. Ces contraintes doivent être motivées.

Permis de construire refusé
Si votre demande est rejetée, le refus doit, lui aussi, être motivé. La décision vous est envoyée en recommandé. Si l’administration ne vous notifie aucune décision (positive ou négative) à l’issue du délai d’instruction, vous bénéficiez normalement d’un permis de construire tacite.

Le permis de construire peut être contesté

La règle
Pendant deux mois à compter de l’affichage du permis sur votre terrain, sa légalité peut être contestée par un tiers devant le tribunal administratif.

Qui peut contester votre permis de construire ?
En général, il s’agit d’un voisin qui estime que le projet est de nature « à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance » de son propre bien (article L 600-1-2 et suivants du code de l’urbanisme). Une preuve difficile à apporter en pratique.
Par ailleurs, pendant les trois mois qui suivent la délivrance (tacite ou expresse) du permis, l’administration (mairie ou préfecture) peut le retirer, si elle l’estime illégal. Elle est alors tenue de vous en informer préalablement et de vous permettre de répondre à ses observations.

Permis de construire : quand commencer les travaux ?

Dans les faits, bien que le risque de contestation de la part de tiers ou de l’administration soit minime, il est préférable d’attendre, autant que possible, que les délais de recours soient écoulés avant de commencer les travaux.

Est-il possible de modifier un permis de construire ?

Permis de construire : des modifications mineures possibles
Il est possible d’apporter des modifications mineures à un permis de construire en cours de validité.
La demande peut être déposée à tout moment, dès lors que la déclaration d’achèvement des travaux n’a pas encore été effectuée.

Les modifications apportées au projet initial doivent être peu importantes : modification de la façade, faible augmentation de la surface de plancher ou de l’emprise au sol, etc.
Le permis modifié ne constitue pas un nouveau permis.

Des changements plus importants sont-ils possibles ?
Des changements de plus grande ampleur (par exemple, une modification importante de l’implantation ou du volume du bâtiment) requièrent une nouvelle demande de permis de construire.

La demande de permis modificatif s’effectue sur l’imprimé Cerfa n° 13411.
Elle doit être déposée en mairie ou adressée en recommandé. Le délai d’instruction est, en principe, de deux mois. L’administration étudie seulement les points faisant l’objet du permis modificatif. Notez que le permis modificatif n’allonge pas le délai de validité du permis initial.

Permis de construire accordé : quelle est sa durée de validité

Avant d’entreprendre les travaux, vous devez adresser une déclaration d’ouverture de chantier à la mairie, en deux exemplaires, au moyen de l’imprimé Cerfa n° 13407.

Trois ans pour commencer les travaux
Vous devez commencer les travaux dans les trois ans qui suivent l’obtention du permis de construire. Sinon, ce dernier n’est plus valable.
En outre, le chantier ne doit pas être interrompu pendant plus d’un an, toujours sous peine de péremption du permis (article R 424-17 du code de l’urbanisme).

Demande de prolongation du permis de construire
Si vous ne pouvez pas entamer les travaux dans les trois ans, ou si vous prévoyez d’interrompre le chantier durant plus d’un an, vous pouvez solliciter la prolongation de votre permis de construire (articles R 424-21 et suivants du code de l’urbanisme).
En effet, il est possible de le prolonger deux fois pour une année, sous réserve que les règles d’urbanisme et les servitudes administratives auxquelles le projet est soumis n’aient pas évolué de façon défavorable à votre égard.
Au total, le permis peut donc avoir une durée de validité de cinq ans.

Pour obtenir une prorogation, déposez une demande en mairie en deux exemplaires, ou adressez-la en recommandé, deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité du permis. Si vous n’obtenez pas de réponse dans les deux mois, vous pouvez considérer que votre permis est valable une année de plus.

La prorogation du permis portant sur un projet d’équipement de production d’énergie renouvelable peut être renouvelée plusieurs fois jusqu’à l’achèvement d’un délai de dix ans.

Déclarer la fin des travaux

Déclaration d’achèvement des travaux
En fin de chantier, vous devez adresser une déclaration d’achèvement des travaux en mairie, dans laquelle vous attestez de leur conformité avec le permis de construire.

Contrôles
L’administration peut venir effectuer un contrôle sur place.
Attention, s’opposer à la visite d’un agent de l’État chargé de contrôler la conformité des travaux est passible des sanctions prévues à l’article L 480-12 du code de l’urbanisme (Conseil constitutionnel du 09/04/2015, décision n° 2015-464 QPC) : jusqu’à 3 750 euros d’amende et un mois de prison.

Signaler les travaux à l’administration fiscale

Quels travaux faut-il déclarer au Fisc ?
Certains travaux peuvent avoir des répercussions sur votre taxe foncière et votre taxe d’habitation, lesquelles sont établies d’après la valeur locative de votre logement.
Cette valeur est censée refléter le loyer que pourrait rapporter votre bien s’il était loué dans les conditions normales du marché. Des travaux d’agrandissement ou d’amélioration augmentent logiquement cette valeur.

C’est pourquoi, la loi vous impose de déclarer au fisc les constructions nouvelles, agrandissements, changements de consistance (travaux modifiant la superficie ou le volume d’un local, par exemple l’aménagement de combles) et changements d’affectation (travaux visant à transformer un local en habitation).

Comment effectuer la déclaration ?
La déclaration doit être effectuée sur un imprimé spécial à adresser au centre des impôts fonciers, dans les 90 jours suivant la réalisation du changement (article 1406-I du code général des impôts). Les constructions nouvelles et agrandissements peuvent toutefois, sous certaines conditions, être exonérés de taxe foncière pendant deux ans, voire cinq ans dans certaines communes.

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