Quand et comment demander un permis de construire ?

Vous envisagez de réaliser des travaux dans votre maison ou de faire une extension ? Vous faut-il un permis de construire ou une déclaration préalable suffit-elle ? Avant de débuter tout projet de construction ou de rénovation, il est essentiel de bien connaître les démarches administratives requises. Explications.

Qu’est-ce qu’un permis de construire ?

Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie, qui permet la réalisation de travaux de construction ou d’aménagement d’une propriété. C’est un acte administratif obligatoire pour la plupart des travaux d’envergure qui confirme qu’un projet respecte les règles d’urbanisme, notamment le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Code de l’urbanisme.
Le permis de construire est à distinguer de la déclaration préalable de travaux (DP) qui est une autorisation d’urbanisme obligatoire pour des travaux de faible importance.

Quels travaux nécessitent un permis de construire ?

Le permis de construire est obligatoire pour toute construction neuve, modification structurelle ou extension importante qui concerne une surface de plus de 20 m² (et jusqu’à 40 m² en zone couverte par un PLU)⁽¹⁾.

Il s’applique ainsi à :

la construction d’une maison individuelle ;
toute création de surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure à 20 m² : garage, abri de jardin, atelier, carport, pergola, terrasse, etc. ;
des travaux d’aménagement intérieur : changement de destination d’un local⁽²⁾ (transformation d’un commerce en logement, transformation d’un garage en pièce d’habitation…), création d’une cave, ajout d’un étage supplémentaire, etc. ;
des travaux d’aménagement extérieur : construction d’une piscine de plus de 100 m², aménagement d’une fenêtre de toit, réfection de la toiture, création d’une mezzanine, etc.

La déclaration préalable concerne quant à elle les travaux de moindre envergure (modification esthétique, petite extension) pour des surfaces comprises entre 5 et 20 m² (ou jusqu’à 40 m² en zone PLU) : piscines entre 10 et 100 m², ravalement de façade, pose de clôture, etc.

Il est recommandé de consulter le Plan Local d’Urbanisme de votre commune pour connaître les règles spécifiques à votre terrain, mais aussi les zones où la construction est autorisée, les règles de hauteur à respecter, etc. Vous pouvez le faire en vous rendant sur le site officiel de la mairie de votre commune ou en consultant le Géoportail de l’Urbanisme.

Par exemple, si vous souhaitez surélever votre maison, vous devez demander un permis de construire car cet ajout constitue une modification majeure de l’aspect extérieur et de la structure du bâtiment. Si votre maison est située dans un quartier historique, consultez le PLU pour vérifier si la surélévation est autorisée dans votre secteur et sous quelles conditions.

Comment déposer une demande de permis de construire

Demander un permis de construire ne s’improvise pas. Il s’agit d’une démarche nécessaire dans votre projet de travaux qui nécessite un certain niveau d’anticipation. Éclaircissements.

Les documents nécessaires pour constituer votre dossier

Votre dossier de permis de construire peut être déposé à la mairie ou par voie dématérialisée. Renseignez-vous auprès de celle-ci pour connaître les modalités de dépôt.

Bon à savoir

Si vous vivez à Paris, ou que les travaux envisagés doivent avoir lieu sur la commune de Paris, vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l’usager (Basu), uniquement par voie dématérialisée.

Ce dossier comprend d’abord un formulaire Cerfa à remplir :

le formulaire Cerfa n°13406*15 pour une maison individuelle et/ou ses annexes ;
le formulaire Cerfa n°13409*15 pour des travaux sur une autre structure qu’une maison individuelle ou ses annexes.

Vous devrez également fournir un certain nombre de documents justificatifs obligatoires en lien avec votre projet :

un plan de situation du terrain (PCMI 1) ;
un plan de masse des constructions (PCMI 2) : vue aérienne du projet ;
un plan en coupe du terrain et de la construction (PCMI 3) : profil du terrain avant et après travaux, volume extérieur de la construction, et implantation par rapport au terrain ;
une notice descriptive du projet (PCMI 4) ;
un plan des façades et des toitures (PCMI 5) ;
un document graphique d’insertion (PCMI 6) : illustration montrant l’intégration du projet dans son environnement ;
des photographies du terrain et de son environnement (PCMI 7 et PCMI 8).

Si la surface de plancher de votre construction est supérieure à 150 m², vous devrez faire établir les plans par un architecte⁽¹⁾.

Critère	Permis de construire	Déclaration préalable
Surface concernée par les travaux	Supérieure à 20 m² (ou supérieure à 40 m² en zone PLU)	Entre 5 et 20 m² (ou jusqu’à 40 m² en zone PLU)
Type de travaux	Construction neuve, extension importante ou modification structurelle	Petits travaux, modification esthétique ou petites extensions
Délai d’instruction du dossier	2 à 3 mois	1 mois (2 mois en zone protégée)
Complexité du dossier à fournir	Complet : plans détaillés et études	Simple : formulaire Cerfa et pièces justificatives
Recours à un architecte	Obligatoire au-delà de 150 m²	Non obligatoire

Bon à savoir

Les travaux de construction ou d’extension de bâtiments et les travaux de rénovation énergétique doivent être conformes à la réglementation environnementale 2020. Vous devrez fournir une attestation de prise en compte de cette nouvelle réglementation, disponible sur le site du service public.

Qui peut faire la demande pour un permis de construire ?

Les demandes d’autorisation peuvent être faites par les personnes physiques ou morales suivantes : les propriétaires du terrain ou leurs mandataires, les acquéreurs d’un bien, une entreprise autorisée par les propriétaires à effectuer les travaux, une personne en indivision ou son mandataire, le syndic et les copropriétaires, le bénéficiaire d’une expropriation (service public, établissement public, chambre de commerce, etc.).

Selon la nature de votre projet, il vous sera demandé de déposer votre dossier en 4 exemplaires. Un exemplaire supplémentaire peut vous être réclamé notamment si votre terrain se trouve dans le périmètre d’un site protégé.

Quel est le délai d’instruction pour une demande de permis de construire ?

Le délai d’instruction est lié à la présence de l’ensemble des pièces requises dans votre dossier.

Si votre dossier est complet : à partir de la date de dépôt du dossier en mairie, le délai sera de 2 mois⁽¹⁾ pour une maison individuelle, de 3 mois pour les autres projets.
Si votre dossier est incomplet : la mairie doit, dans le délai d’un mois à compter de la réception de votre demande, vous adresser par lettre RAR (recommandé avec avis de réception) ou par voie électronique, une demande pour les pièces manquantes. Vous disposez ensuite de 3 mois⁽¹⁾ pour envoyer ces documents. Une fois ce délai dépassé, votre demande sera considérée comme rejetée.

Quelles sont vos obligations après l’obtention du permis de construire ?

La décision concernant votre demande de permis de construire vous sera adressée par lettre RAR ou par LRE (lettre recommandée électronique). Cette décision prend la forme d’un arrêté signé par le maire. Si vous ne recevez pas de réponse de la mairie à la fin du délai d’instruction, votre projet est accepté, il s’agit alors d’un permis de construire tacite⁽¹⁾.

Vous devez ensuite afficher l’autorisation d’urbanisme⁽³⁾ sur le terrain, de manière visible depuis la voie publique, pendant toute la durée des travaux. Un extrait de votre autorisation est également affiché en mairie dans les 8 jours suivant la délivrance du permis et pour une durée de 2 mois.

L’affichage est formalisé. Vous devez d’abord utiliser un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 cm. Il doit obligatoirement contenir les informations suivantes :

le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire ;
la date et le numéro de l’autorisation ;
la nature du projet, la superficie du terrain ;
l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté ;
le nom de l’architecte auteur du projet architectural.

Cet affichage comprend également les éléments suivants, en fonction de la nature de votre projet :

la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimées en mètres par rapport au sol naturel, si le projet prévoit des constructions ;
le nombre maximum de lots prévus si le projet porte sur un lotissement ;
le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs ;
la surface du ou des bâtiments à démolir si le projet prévoit des démolitions.

L’affichage doit mentionner la possibilité pour des tiers d’exercer un recours et d’en prévenir le titulaire de l’autorisation.

Vous devez obligatoirement respecter le délai de validité du permis, c’est-à-dire 3 ans à compter de la notification de la décision de la mairie. Au-delà, le permis devient caduc. Il est cependant possible de prolonger ce délai⁽⁴⁾ deux fois pour une période d’un an, après étude de votre demande par la mairie.

Enfin, quand vos travaux sont terminés, vous devez envoyer à la mairie, ou au Basu pour Paris, une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT), soit le formulaire Cerfa 13408*12.

Que faire en cas de refus du permis de construire ?

Si la mairie refuse votre demande de permis de construire ou prend un arrêté de sursis à statuer (votre demande sera examinée ultérieurement, dans un délai maximal de 2 ans.), vous pouvez le contester.

Dans un premier temps en faisant un recours gracieux⁽⁵⁾ dans un délai de 2 mois suivant la date de notification de la décision, par lettre RAR, auprès de la mairie. Si votre démarche échoue, vous avez un nouveau délai de 2 mois pour faire un recours devant le tribunal administratif⁽⁶⁾ de votre juridiction, en exposant clairement les raisons qui justifient votre droit à l’obtention du permis de construire.

Quels sont les recours possibles en cas de non-respect des décisions urbanistiques ?

Si des travaux sont réalisés sans autorisation ou sans respecter les termes du permis accordé, la mairie peut ordonner l’arrêt des travaux, imposer la mise en conformité ou la démolition des constructions illégales et engager des poursuites – les infractions étant passibles d’amendes.

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