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Vice caché appartement, maison : quel recours ?

Page mise à jour le 30/10/2024

Vice caché après achat immobilier : quel recours ?

Vous avez récemment réalisé un achat immobilier, et ce beau moment a été gâché par la découverte d’un vice caché au sein de l’appartement ou de la maison : charpente dégradée, infiltrations d’eau en toiture, fissures... Quels sont les recours possibles contre le vendeur ? Quel est le délai de prescription en cas de vice caché immobilier ?

Si après un achat immobilier, un vice caché est découvert, plusieurs recours sont possibles pour les acheteurs.
© A. Frank - AdobeStock

Qu’est-ce qu’un vice caché en immobilier ?

Définition du vice caché

Un vice caché est un défaut qui n'est pas visible lors de l'achat d'un bien (mobilier ou immobilier) ou d'un produit. Ce défaut le rend impropre à l’usage auquel on le destine ou diminue très fortement son usage : ainsi, s’il en avait été informé, l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou bien à un prix inférieur pour compenser le montant de la réparation.

Qu’est-ce que la garantie des vices cachés ?

Lors de la vente d'un bien immobilier, le vendeur n'est pas tenu responsable des défauts visibles au moment de la visite, mais il l'est pour ceux qui échappent à l'œil de l'acheteur. De ce fait, il est responsable des vices cachés, même s’il ne les connaissait pas au moment de la vente⁽¹⁾.

La garantie des vices cachés permet à l’acheteur de se retourner contre le vendeur en cas de découverte de vices cachés après la transaction. Elle s’applique⁽²⁾ :

quel que soit le bien acheté (neuf ou d’occasion), mobilier ou immobilier ;
quel que soit le vendeur (professionnel ou particulier).

L’acheteur peut donc choisir entre⁽³⁾ :

Garder le bien immobilier et demander une révision du prix d’acquisition (calculée en fonction du coût de réparation du vice caché) ;
Faire annuler la vente et se faire restituer le prix du bien et les frais occasionnés par la vente (à condition de rendre le bien dans le même état qu'à l'acquisition).

À savoir : la garantie des vices cachés est prévue aux articles 1641 à 1649 du Code civil.

Vice caché ne veut pas forcément dire « caché par le vendeur »…

Un vice caché est un défaut non apparent lors des visites de la maison ou de l’appartement, mais cela ne veut pas forcément dire que le vendeur l’avait caché. Ce dernier pouvait ne pas en avoir connaissance.

Protection du vendeur en cas de vice caché

Dans l'immobilier, certains contrats de vente comprennent une clause de non garantie des vices cachés, selon laquelle l’acquéreur accepte le bien en l’état et renonce à cette garantie. En intégrant cette clause dans le compromis de vente du bien immobilier, le vendeur particulier a la possibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés⁽⁴⁾. Cette clause ne couvre que les défauts que le vendeur particulier ignorait, et non ceux qu'il aurait délibérément cachés... Elle ne peut en revanche s’appliquer quand le vendeur est un professionnel, car celui-ci est supposé connaître tous les défauts qui affectent le bien dont il fait commerce.

Vice caché : quels sont les biens immobiliers concernés ?

La notion de vice caché en immobilier s’applique pour tout type de biens immobiliers, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’un parking (box) ou d’un terrain, neuf ou d’occasion. C’est d’ailleurs une notion bien plus large que le seul secteur immobilier. On parle aussi par exemple de vice caché d’un véhicule.

Quelques exemples de vices cachés en immobilier

Vice caché fondations maison : fondations instables, défectueuses, mal adaptées aux caractéristiques de l’ouvrage ou aux contraintes géologiques.
Vice caché chauffage : chaudière qui ne fonctionne pas ou mal dimensionnée.
Vice caché charpente : charpente endommagée ou absente, ou infestée d’insectes xylophages.
Vice caché humidité : fuite de toiture, remontée d’eau par capillarité, mauvaise étanchéité.
Vice caché fissures : importantes fissures dans un mur (cachées par une vigne vierge par exemple) ou au niveau du sol (cachées par une moquette par exemple).
Vice caché terrain : si le vendeur tente de dissimuler la pollution du sol ou si le terrain n’est pas propice à la construction.

J’ai découvert un vice caché suite à l’achat de ma maison ou de mon appartement…

La découverte d'un vice caché dans un logement peut parfois engendrer d’importants frais de réparation ou même remettre complètement en cause l’achat immobilier.

Délai de prescription des vices cachés : combien de temps pour réagir ?

Vous avez 2 ans, à partir de la découverte du défaut, pour faire jouer la garantie légale des vices cachés, et ce, dans la limite de 20 ans après l'achat (c'est-à-dire à compter du jour de la vente).
Vous devez être en mesure de prouver l'existence du vice caché. Vous devrez fournir tous les justificatifs : courrier recommandé, différentes attestations, devis de réparation, rapport d’expertise, etc.

À savoir

Le juge peut rejeter l'annulation de la vente s'il estime que le vice invoqué n'est pas d'une gravité suffisante pour annuler le contrat.

Est-ce possible de réclamer des dommages et intérêts en cas de vice caché ?

Les dommages et intérêts sont automatiquement dus lorsque le vendeur est un professionnel (agent immobilier par exemple) car ce dernier aurait dû, de par son métier, détecter le vice caché et en informer l’acheteur⁽⁵⁾. Si le vendeur est un particulier, il faut prouver sa mauvaise foi pour prétendre à des dommages et intérêts.

Comment réagir en cas de vice caché immobilier ?

Acheteur, vous avez découvert un vice caché dans votre logement, les conseils pour obtenir réparation.

Dans un premier temps, informez le vendeur du vice caché par une lettre recommandée avec accusé de réception. Dans cette dernière, décrivez précisément les défauts constatés. Il est aussi préférable d’exposer clairement votre requête afin de résoudre le litige et, dans la mesure du possible, partagez tous les éléments qui peuvent étayer votre propos (attestation, devis, etc.). Demandez une réponse dans un délai précis.

Néanmoins, si le litige persiste, vous pouvez opter pour l’une des deux solutions :

1- Tentez une médiation ou conciliation à l’amiable

Faire appel à un troisième parti pour assister à vos échanges peut être bénéfique. Vous pouvez faire intervenir un médiateur, qui peut être lié au vendeur, ou un conciliateur de justice, qui est indépendant.

Vous avez un contrat de protection juridique ?

Titulaire d’un contrat de protection juridique, n’hésitez pas à contacter le service d’information juridiques⁽⁶⁾ par téléphone pour un besoin d'éclaircissement sur vos droits en qualité d’acquéreur d’un bien immobilier, ou mettre en place une négociation amiable⁽⁶⁾ avec le vendeur. Si celle-ci n’aboutit pas ou s’avère impossible, un accompagnement judicaire⁽⁶⁾ pourrait être mis en place.

2- En cas d’échec, une action en justice est possible

Sans réponse de votre vendeur ou si la conciliation à l’amiable a échoué, vous pouvez vous adresser au tribunal. La juridiction compétente dépend du montant du litige :

pour un litige inférieur ou égal à 10 000 euros⁽²⁾, c’est le tribunal de proximité ou judiciaire ;
pour un litige supérieur à 10 000 euros, c’est le tribunal judiciaire qui sera saisi.

Établir la preuve du vice caché

Pour que votre requête soit recevable, vous devez apporter la preuve que le vice caché était bien présent avant votre achat immobilier. Pour prouver la présence et l’importance du vice caché, il est nécessaire de produire une attestation d’un expert agréé par le tribunal et d’y associer si possible un devis de réparation.

Bénéficiez de 4 niveaux d’intervention de la protection juridique MMA

Un souci ? Un conflit ? La Protection Juridique MMA⁽⁶⁾ du particulier est là à chaque étape pour :

Vous informer sur la réglementation applicable en droit français, et ce même en l’absence de litige.
Négocier un accord amiable⁽⁶⁾ au mieux de vos intérêts.
Assurer un accompagnement judiciaire par la prise en charge⁽⁶⁾ des frais de procédure (honoraires d’avocat, frais d’expert ou d’un commissaire de justice)⁽⁷⁾.
Veiller à la bonne application des décisions, accords amiables et jugements⁽⁶⁾.

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^{Sources :}

^{(1) Article 1641 du Code Civil – Légifrance

(2) Garantie des vices cachés : à quoi sert-elle ? Comment la faire jouer ? - Ministère de l'Économie, des Finances et de l'Industrie et Ministère chargé du Budget et des Comptes publics - 2023

(3) Article 1644 du Code Civil – Légifrance

(4) Article 1643 du Code Civil – Légifrance

(5) Article 1645 du Code Civil – Légifrance

(6) Nos prises en charge sont faites en application des conditions, limites, exclusions de garanties qui sont précisées dans les Conditions Générales. Les garanties Protection Juridique MMA sont assurées et gérées par Covéa Protection Juridique.

(7) Jusqu’à 40 000 € par litige porté devant une juridiction française et jusqu’à 20 000 € par litige porté devant une juridiction des états membres de l’Union Européenne, Andorre, Liechtenstein, Norvège, Principauté de Monaco, Saint-Martin, Suisse et Vatican, Royaume-Uni.}

^{Les frais et honoraires d’avocat sont pris en charge dans la limite des montants prévus dans le tableau de prise en charge des honoraires du mandataire figurant aux Conditions générales.}

^{Sources de rédaction

Achat d'un produit : garantie légale des vices cachés – Service Public - 2024

Comment faire jouer les garanties (biens achetés depuis le 1er janvier 2022) – INC - 2024}

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