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Acheter ou vendre en viager, une solution à découvrir

Page mise à jour le 18/09/2024

Acheter ou vendre en viager, une solution à découvrir

Vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier en viager ? MMA fait le point sur le fonctionnement de cette transaction immobilière et sur ses réglementations.

Le viager offre à l'acquéreur un bon moyen d'accéder à la propriété et au vendeur une solution de revenus complémentaires.
© AdobeStock / pikselstock

Sommaire

Qu’est-ce que le viager immobilier ?
Comment est fixé le montant de la rente viagère ?
Pourquoi avoir recours au viager ?
Entretien et travaux en viager : qui paye ?
Viager, le lexique pour bien comprendre

Qu’est-ce que le viager immobilier ?

Explication

Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange d’une rente périodique qui peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Le vendeur (appelé crédirentier) perçoit cette rente viagère jusqu’à son décès. La rente est versée par l’acheteur (le débirentier) et peut s’accompagner d’une somme, nommée bouquet, payée à la signature de l’acte de vente. Au décès du vendeur (crédirentier), la rente périodique cesse et sans effectuer de démarche, l’acheteur (débirentier) récupère la pleine propriété du bien immobilier.

La vente en viager repose sur un principe d’aléa : au moment de la signature, le montant pour lequel le bien sera acquis est inconnu pour le vendeur et l’acheteur. En effet, le montant du bien dépend de l’espérance de vie du vendeur. Le décès du vendeur doit être imprévisible pour assurer la validité de l’acte de vente⁽¹⁾.

La vente en viager permet :

à l’acquéreur d’obtenir un bien en échelonnant son paiement et parfois à moindre coût (selon la durée de vie du vendeur) ;
au vendeur de se constituer une solution de complément de revenu ou de retraite en percevant une rente viagère à vie.

Bon à savoir

L’acte authentique de vente immobilière en viager est obligatoirement réalisé par un notaire.

Viager occupé et viager libre : quelles différences ?

Le viager occupé est la forme la plus courante. Le vendeur conserve jusqu’à son décès l’usufruit ou un droit d’usage du bien vendu.

L’usufruit permet au vendeur de conserver le droit d’habiter le bien vendu ou de le louer et de percevoir les loyers.
Le droit d’usage permet uniquement au vendeur d’habiter son bien sans avoir la possibilité de le louer.

Le viager libre, moins courant, permet à l’acheteur de disposer librement et entièrement du bien pour l’occuper ou le louer et ce, dès la signature de la vente⁽¹⁾.

Comment est fixé le montant de la rente viagère ?

Le prix de la vente en viager est généralement composé d’un bouquet et d’une rente viagère.

Le bouquet n’est pas obligatoire et est fixé librement. Il est payé comptant à la signature du contrat de vente et représente généralement 30% de la valeur totale du bien.
Le montant de la rente viagère dépend de la durée de vie du vendeur et est donc par nature incertain⁽¹⁾. Plusieurs critères sont néanmoins pris en compte lors du calcul du prix :
- L’âge et l’espérance de vie du crédirentier
- La valeur du bien
- Le montant du bouquet
- Les potentiels loyers perçus par le crédirentier si le logement est loué

Le montant de la rente est ainsi calculé sur la base de ces critères et en fonction de barèmes. C’est un notaire qui le calcule au cas par cas et informe les parties.
Au moment de la vente, l’acheteur n’a aucun moyen de prédire une bonne affaire financière. Dans le cas où le vendeur dépasse l’espérance de vie moyenne, l’acheteur paiera son bien immobilier plus cher que son prix de vente théorique. En revanche, si le vendeur ne dépasse pas l’espérance de vie moyenne, alors l’acheteur paiera son bien immobilier moins cher que son prix de vente théorique.

Pourquoi avoir recours au viager ?

Vendeur : les avantages et inconvénients du viager

Les avantages du viager :

Grâce à la rente viagère, le vendeur perçoit à vie un revenu régulier avec un régime fiscal avantageux. Et en cas de viager libre, il ne paie plus la taxe foncière.

PEUT-ON VENDRE UN VIAGER SANS L’ACCORD DES HÉRITIERS ?

Si le vendeur est le seul propriétaire de son bien, il n’a pas besoin de l’accord de ses héritiers pour vendre en viager. Dans le cas contraire, un accord entre toutes les parties propriétaires est nécessaire.

Les inconvénients du viager :

Le vendeur ne peut pas transmettre son bien à ses héritiers puisqu’il l’a vendu⁽²⁾.
Et si le vendeur occupe toujours le bien, il peut être amené à payer la taxe foncière selon les conventions convenues entre le vendeur et l’acheteur.

Viager : quelle imposition pour le vendeur ?

Vous touchez une rente viagère ? Cette somme est soumise à l’impôt sur le revenu. Les rentes viagères perçues ne sont que partiellement imposables, ceci en fonction de l’âge du vendeur le jour du premier versement de la rente de l’acheteur. Ainsi, la part imposable de la rente viagère⁽³⁾ sera de :

70 % si le vendeur est âgé de moins de 50 ans,
50 % si le vendeur a entre 50 à 59 ans,
40 % si le vendeur a entre 60 à 69 ans,
30 % si le vendeur a plus de 69 ans.

En revanche, le bouquet est exonéré d’impôts⁽¹⁾.

Acheteur : les avantages et inconvénients du viager

Les avantages du viager :

L’achat en viager permet d’acquérir un bien immobilier sans verser la totalité du prix de vente du bien le jour de l’acquisition. Le paiement de la vente est ainsi échelonné. Un débirentier peut alors acheter un bien immobilier avec des moyens financiers limités.

Pour l’achat d’un viager occupé sans clause spécifique, jusqu’au décès du vendeur, l’acheteur n’a pas à entretenir le bien ni à s’occuper des charges courantes. Attention les grosses réparations restent à la charge de l’acquéreur.

Les inconvénients du viager :

Pour un viager occupé, l’acheteur peut devoir attendre de longues années avant de bénéficier seul de son bien. L’acheteur ne peut également pas connaître à l’avance le coût global du bien. Il est par ailleurs presque impossible pour le débirentier de contracter un prêt bancaire. Enfin, si l’acte de vente contient une clause d’indexation, la rente viagère sera revalorisée tous les ans et sera donc susceptible d’augmenter⁽²⁾.

Entretien et travaux en viager : qui paye ?

Dans le cas d’un viager occupé, la répartition des frais d’entretien et de réparation est en principe établie dans l’acte de vente. Si ce n’est pas le cas, les charges telles que les factures d’énergie ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont payées par le vendeur. Les grosses réparations sont en revanche prises en charge par l’acheteur.

Dans le cas d’un viager libre, toutes les charges liées à l’entretien et à la réparation sont payées par l’acheteur⁽¹⁾.

Viager : qui doit souscrire l’assurance habitation ?

Pour un viager occupé, le vendeur doit souscrire un contrat d’assurance habitation. L’acheteur peut souscrire une assurance propriétaire non occupant pour protéger son bien contre les risques qui ne seraient pas prévu par le contrat du vendeur mais également pour couvrir sa responsabilité civile.
Pour un viager libre, pour l’acheteur souscrire une assurance habitation est fortement recommandé. Si l’acheteur n’occupe pas le bien immobilier mais qu’il le loue, il doit souscrire un contrat de propriétaire non occupant. Le vendeur n’a aucune obligation de souscrire une assurance habitation puisqu’il n’occupe plus le bien.

Viager, le lexique pour bien comprendre

Si vous êtes intéressé par ce type de transaction immobilière, voici quelques termes de lexique pour vous familiariser avec cette pratique :

Crédirentier : on désigne ainsi le bénéficiaire de la rente, autrement dit le vendeur du bien. Le ou les crédirentiers peuvent aussi être désignés par le terme "tête".
Viager sur une tête, deux têtes : une tête en viager correspond au nombre de vendeurs. Une tête ne concerne qu’un seul vendeur. Deux têtes concernent deux vendeurs. Dans le cas d’un viager sur deux têtes (deux membres d’un couple par exemple), le viager ne s’arrête qu’après la disparition des deux vendeurs en question.
Débirentier : il s’agit de l’acheteur du bien qui est également débiteur de la rente.
Viager occupé : c’est la forme la plus courante du viager. Dans ce cas, le crédirentier conserve son droit d’usage et d’habitation du bien jusqu’à son décès. Le vendeur continue d’occuper sa maison ou son appartement et perçoit la rente du débirentier en complément de revenu.
Viager libre : particulièrement prisée par les acquéreurs, cette formule leur permet de jouir de leur bien immobilier dès la signature du contrat de vente. Le débirentier peut dès lors occuper le bien ou encore le proposer à la location.
Viager semi-occupé : extrêmement rare, il s’applique pour les biens divisés en plusieurs logements. Dans ce cas, le crédirentier conserve son droit d’usage et d’habitation sur une partie du bien tandis que l’autre partie est à la disposition du nouveau propriétaire.
Viager à terme : contrairement à toutes les autres formes de vente en viager, la durée de versement des rentes est définie au moment de la signature du contrat. L’acquéreur sait combien va lui coûter son investissement. L’inconnue réside dans la date de libération du bien qui survient au décès du crédirentier ou à la date fixée au préalable pour la fin du versement des rentes.
Bouquet : somme réglée comptant par l’acheteur au moment de la signature de l’acte de vente. Facultatif mais fréquent, le versement d’un bouquet permet de diminuer au prorata le montant des échéances de la rente. Si le contrat de vente contient une clause pénale, le crédirentier a le droit de conserver le bouquet (s’il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente.
Rente viagère : somme - mensuelle, trimestrielle ou annuelle - calculée en fonction de la valeur du bien et de son barème viager. L’acheteur doit la verser au vendeur jusqu’à son décès, et au conjoint survivant en cas de vente par un couple. Le montant des échéances dues la première année est inscrit dans l’acte de vente.
Barème viager : valeur du bien calculée en fonction d’une vente en viager libre ou occupé, par une personne seule ou par un couple, et en fonction de l’espérance de vie du ou des vendeurs.
Clause résolutoire : elle protège e vendeur en lui permettant de rompre le contrat en cas de défaut de paiement de la part du débirentier. Dans ce cas, ce dernier perdra toutes les sommes engagées (bouquet et rentes versées jusque-là). Le vendeur pourra reprendre son bien.
Clause d’indexation : elle permet la révision automatique du montant de la rente en fonction notamment de l’indice des prix à la consommation publié par l’Insee. La rente viagère sera ainsi adaptée à l’inflation ou la dépréciation monétaire survenues après le jour de l’évaluation du montant de la rente.

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^{Sources :

(1) Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ? - service-public.fr

(2) Le viager : comment ça marche ? - ecologie.gouv.fr

(3) Impôt sur le revenu - Déclarer les rentes viagères - service-public.fr}