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Page mise à jour le 23/04/2020
Travaux : demander une servitude de tour d’échelle
Quand, pour le besoin de travaux, un propriétaire doit passer sur la propriété voisine, voire y installer une échelle ou un échafaudage, il peut invoquer la servitude de tour d’échelle. Comment cette obligation est-elle définie ? Pour quels travaux ?
Travaux : la servitude de tour d’échelle n’est pas prévue par la loi, son établissement ne peut résulter que d’une convention.
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Qu’est-ce que la servitude de tour d’échelle ? Définition
La servitude de tour d’échelle est le fait de devoir autoriser momentanément un voisin à passer sur sa propriété pour effectuer, à partir de celle-ci, des travaux chez lui.
Par exemple : passage d’ouvriers, d’engins, installation d’une échelle, d’un échafaudage…
La servitude de tour d’échelle est en fait une obligation de bon voisinage.
La servitude de tour d’échelle n’est pas prévue par la loi
La servitude de tour d’échelle n’est pas prévue par la loi, son établissement ne peut résulter que d’une convention. Elle a été élaborée par les tribunaux pour apporter une réponse spécifique à des problèmes très concrets : édifier, réparer et entretenir des constructions situées en limite de propriété.
Quelques exemples de servitude d’échelle pour mieux comprendre
- Si, pour entretenir ou réparer le mur pignon de votre maison situé sur cette limite, vous êtes dans l’obligation de pénétrer chez votre voisin et d’installer une échelle, voire d’édifier un échafaudage sur son terrain, vous pouvez alors bénéficier d’un droit de passage temporaire spécifique appelé « servitude de tour d’échelle ».
- Il en va de même si vous surplombez le terrain de votre voisin avec un échafaudage volant. En effet, « l’espace aérien » situé au-dessus d’un bien appartient au propriétaire du sol (un propriétaire peut refuser, par exemple, qu’une grue placée sur un chantier voisin manœuvre au-dessus de son terrain). Votre voisin est a priori en droit de vous refuser l’accès à sa propriété. Mais, en pratique, le juge peut autoriser le passage si ce refus n’est pas justifié. En effet, les tribunaux considèrent qu’un propriétaire ne peut pas s’opposer à l’installation d’un échafaudage sur son terrain pour la réparation de la toiture voisine, sans commettre un abus du droit de propriété. Il s’agit là d’un inconvénient normal de voisinage.
Servitude de tour d’échelle : un accord préalable est nécessaire
Si vous souhaitez faire des travaux chez vous depuis le terrain du voisin, la première chose à faire est de contacter votre voisin pour obtenir son accord.
Vous n’avez aucunement le droit de pénétrer d’office sur son terrain ni de commencer les travaux sans son autorisation préalable.
Si votre voisin est d’accord, il vous reste encore à arrêter les conditions du passage :
- Dates et heures.
- Durée.
- Précautions à prendre pour ne pas endommager la propriété occupée.
- Modalités de réparation des éventuels dégâts.
- Voire indemnité d’occupation pour la privation de jouissance (si votre voisin ne peut plus profiter de son jardin pendant les travaux, par exemple).
Gros travaux et servitude de tour d’échelle
Lorsque des travaux importants impliquent l’utilisation de gros engins, il est recommandé de demander à un huissier d’établir un état des lieux avant le commencement du chantier. Un nouvel état des lieux sera rédigé à la fin des travaux, si des dégradations sont constatées.
Cette formalité permettra de comparer l’état de la propriété avant et après les travaux, et de chiffrer plus aisément le montant des éventuels dédommagements (dégradation de végétaux, détérioration de la clôture…).
Quels sont les travaux concernés par la servitude de tour d’échelle ?
Travaux d’entretien et de réparation
Le « droit » à la servitude de tour d’échelle est limité aux travaux d'entretien ou de réparation indispensables afin de pouvoir maintenir le bien concerné en bon état.
Exemples :
- Un ravalement.
- La réparation d'une façade, d'un toit...
Constructions existantes
Cette servitude due par chaque propriétaire à ses voisins s’applique aux constructions existantes : maison principale mais aussi bâtiments annexes (garage, grange, cabanon…).
Néanmoins, comme cette servitude représente une atteinte à la propriété, la jurisprudence émet la condition que les travaux ne provoquent pas une gêne excessive pour le voisin qui les subit.
Tour d’échelle et constructions neuves
En principe, les travaux pour lesquels le tour d’échelle est invoqué doivent porter sur une construction existante et ne pas être liés à l’édification d’une construction nouvelle.
En effet, on considère que, chacun étant maître chez soi, il faut prendre ses dispositions pour que la construction que l’on entreprend soit réalisée à partir de chez soi, sans avoir à pénétrer chez le voisin.
Plusieurs réponses ministérielles récentes viennent confirmer ce principe, en soulignant que « la jurisprudence, d’interprétation stricte, considère la servitude comme un droit portant atteinte à la propriété et paraît la réserver aux seules réparations sur des constructions existantes » (Rép. min. Q n° 01316, JO Sénat du 28.2.08 p. 387).
Toutefois, il ne s’agit là que du point de vue de l’administration. Les tribunaux restent libres d’accorder ou de refuser le droit de passage pour une construction nouvelle.
Servitude de tour d’échelle pour des travaux de transformation ?
Les travaux de transformation (par exemple une grange en habitation) ne sont pas concernés par la servitude de tour d’échelle. Mais rien ne vous empêche de demander à votre voisin son accord pour passer par sa propriété afin de réaliser les travaux souhaités. S’il est d’accord, il n’y a aucune raison de ne pas s’arranger (mais mieux vaut toujours le faire par écrit). S’il refuse, vous ne pouvez par contre pas invoquer la servitude de tour d’échelle.
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Servitude de tour d’échelle : saisir le tribunal à défaut d’accord
Si votre voisin vous refuse l’accès de sa propriété alors que vous remplissez toutes les conditions pour une servitude de tour d’échelle, vous devez saisir le tribunal de grande instance (TGI). Vous avez alors intérêt à introduire une action « en référé » auprès du président du TGI.
Il s’agit d’une procédure d’urgence qui permet d’obtenir une décision rapide. Vous pouvez ainsi demander au magistrat de vous autoriser à pénétrer chez votre voisin pendant la durée des travaux, au besoin sous astreinte, c’est-à-dire moyennant le paiement d’une somme par jour de retard (50 €, par exemple).
En référé, l’intervention d’un avocat n’est pas obligatoire, mais dans les faits, il est préférable d’en prendre un.
Le tribunal n’accorde le tour d’échelle que lorsque plusieurs conditions sont réunies :
- Les travaux doivent revêtir une certaine importance.
Par exemple, des fissures apparues sur le mur pignon qui risqueraient, à terme, de provoquer des infiltrations ou bien un ravalement qui n’a pas été effectué depuis longtemps. - Il doit être techniquement impossible d’exécuter les réparations à partir de votre propre terrain.
Notez que, même si la maison comporte une terrasse à partir de laquelle on peut glisser un échafaudage mobile le long du mur sur lequel portent les travaux – donc sans pénétrer chez le voisin –, il y a surplomb. L’autorisation du voisin doit là aussi être sollicitée et obtenue, ou, à défaut, demandée au juge.
L’autorisation est purement temporaire
L’autorisation judiciaire d’accéder à la propriété voisine sera limitée dans le temps (tant de jours, et entre telle et telle heure) et dans l’espace (par exemple, le chantier ne pourra pas s’étendre au-delà d’une distance de 3 mètres à partir du mur).
L’autorisation de passer chez le voisin ne donne donc pas le droit d’occuper librement son terrain. Si l’occupation du terrain voisin doit être d’une durée étendue (par exemple, en cas de ravalement de la façade d’un immeuble de plusieurs étages), et causer un important trouble de jouissance (encombrement, bruits…) au propriétaire qui subit le tour d’échelle, une indemnité peut être accordée par le juge (par jour de privation de jouissance).
S’il y a, entre la limite séparative et le mur à réparer, un espace suffisant pour le passage des ouvriers et la pose d’un échafaudage ou d’une échelle, le tour d’échelle peut être refusé.
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