Page mise à jour le 09/11/2021

Conseils pour établir une promesse de vente lors d’un achat immobilier

La promesse de vente aussi appelée promesse unilatérale de vente est un pré-contrat établi en vue d’un achat immobilier. A quoi sert-elle ? Quel est l’engagement pris par l’acheteur et le vendeur ? Comment rédiger le document de promesse et quelles sont ses spécificités, notamment par rapport au compromis de vente ?

Comme le compromis, la promesse de vente est un pré-contrat en vue d’une acquisition immobilière.
© Shutterstock

Qu’est-ce qu’une promesse de vente d’un bien immobilier et à quoi sert-elle ?

La promesse de vente est un contrat
Si après avoir trouvé le bien immobilier idéal, l’acheteur souhaite obtenir l'exclusivité du logement mis en vente, il peut conclure avec le vendeur une promesse de vente. Il s’agit d’un contrat qui engage l’acheteur et le vendeur avant la réalisation effective de l’acquisition immobilière.

Promesse de vente : quel est l’engagement du vendeur ?
Le propriétaire s'engage auprès du candidat acquéreur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une « option d'achat » pour un temps limité (généralement deux à trois mois).

Promesse de vente : quel est l’engagement de l’acheteur ?
En contrepartie de l’option d’achat, l’acheteur verse au vendeur une indemnité d'immobilisation, en principe égale à 10% du prix de vente du bien (à négocier). S’il acquiert le bien, ce dépôt de garantie sera déduit du prix de vente. En revanche, si l’acheteur renonce finalement au bien ou ne se manifeste pas avant le terme de l’option, l’indemnité versée sera conservée par le vendeur à titre de dédommagement.

Comment établir une promesse de vente ?

Promesse de vente : entre particuliers ou chez un notaire ?
La promesse de vente peut s’établir directement entre particuliers ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier.
On dit alors que l’acte est ‘sous seing privé’.
Le contrat peut aussi s’effectuer devant notaire qui conseillera au mieux les deux parties.

Enregistrer la promesse de vente auprès de la recette des impôts
Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les dix jours qui suivent la signature de l’acte ‘sous seing privé’. Les droits d'enregistrement de 125 euros sont à régler par l’acquéreur.

Quand l’acheteur doit-il verser l’indemnité d’immobilisation ?
Lorsque la promesse de vente est conclue sans l’intermédiaire d’un professionnel, le versement de l’indemnité d’immobilisation ne peut avoir lieu avant la fin du délai de réflexion ou de rétractation de 10 jours (sauf quelques exceptions – renseignez-vous auprès d’un professionnel de l’immobilier).
Chez un notaire, le paiement du dépôt de garantie se fait à la fin de la signature de l’avant-contrat. La somme est versée sur le compte de l’office notarié.

Comment se désengager d’une promesse de vente ?

Délai de rétractation
Après la signature d’une promesse de vente, l’acquéreur a 10 jours pour se rétracter par lettre recommandée avec avis de réception. Ensuite, il est définitivement engagé.

Conditions suspensives
Sachant qu’après le délai de rétractation, il est difficile pour l’acquéreur de se désengager d’une promesse de vente (sans perdre son acompte), il est fortement conseillé d’intégrer dans cette dernière des conditions suspensives : bon état de la charpente, absence de servitudes, électricité aux normes, travaux effectués par le propriétaire, agrandissement possible, accord de prêt…

Clause de « dédit »
Une clause dite de « dédit » peut également être insérée à la promesse de vente. Elle permet au vendeur ou à l'acheteur de renoncer sans motif à la transaction en délivrant à l'autre partie une somme définie préalablement ensemble.

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Quelle différence entre promesse de vente et compromis ?

Promesse et compromis de vente sont deux avant-contrats qui peuvent être signés en amont d’un acte de vente définitif. Il existe des différences et des similitudes :

Différences entre compromis et promesse de vente
La signature d’un compromis de vente est encore plus engageante puisqu’elle « vaut vente ». Le contrat n’est pas assorti d’un délai lié à une option d’achat. Après la signature, l’étape suivante est de fixer une date pour l’acte de vente définitif.
La promesse de vente repose, quant à elle, sur une option d’achat et la « réservation du bien » à l’acquéreur par son propriétaire. Elle a par ailleurs un coût, celui de l’enregistrement auprès des services fiscaux (ce qui n’est pas le cas du compromis).

Par contre, dans les deux cas, tant pour la promesse que pour le compromis de vente :

L’acte peut être effectué entre particuliers, via un agent immobilier ou chez un notaire.
Il y a versement d’un dépôt de garantie par l’acheteur.
Le contrat est assorti d’un délai de rétractation pour l’acheteur de 10 jours.
Il est possible, voire conseillé, de l’assortir de conditions suspensives.

Signature d’un compromis ou d’une promesse de vente : le conseil MMA

Le compromis de vente est davantage utilisé que la promesse car il a le mérite d’être clair et gratuit (pas d’enregistrement auprès des services fiscaux).

N’hésitez pas à faire appel à un notaire pour bien rédiger le contrat de promesse ou de compromis de vente.
Vous bénéficierez de conseils dans la rédaction de l’acte selon votre situation personnelle (clauses suspensives par exemple) et les engagements pris lors de la transaction vous seront clairement expliqués. De plus, le notaire procèdera à toutes les vérifications nécessaires à la future vente (diagnostics immobiliers par exemple)
Ces avantages ne vous coûteront pas plus chers puisque le paiement qui peut vous être demandé ne sera qu’une provision sur les frais à régler lors de la signature de l’acte définitif.

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