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Page mise à jour le 06/03/2026

Comment répartir les charges locatives en bail commercial ?

Vous louez un local commercial et vous vous interrogez sur la répartition des charges entre vous et votre bailleur ? Entre énergie, entretien, réparations ou encore taxe foncière, les règles ne sont pas toujours simples. Voici les points essentiels pour comprendre vos obligations, éviter les mauvaises surprises et sécuriser votre bail.

© Adobestock – Rido

Au sommaire de cet article  

Les différentes charges d’un bail commercial

Dans un bail commercial, les charges correspondent à l’ensemble des dépenses nécessaires au fonctionnement, à l’entretien et à la conservation du local. Elles peuvent être regroupées en trois grandes catégories.

Ces dépenses peuvent représenter un poste important dans le coût global d’un bail, d’où l’importance de connaître précisément leur nature.

L’inventaire des charges, une obligation légale

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel en 2014, les baux commerciaux doivent comporter un inventaire précis et limitatif des charges locatives et indiquer leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire doit avoir lieu à la signature du bail. 

Par la suite, le propriétaire doit :

  • Vous envoyer chaque année un état récapitulatif des charges, qui précise les dépenses consommées et la régularisation des comptes de charges ;
     
  • Vous informer, en cours de bail, de toutes nouvelles charges locatives susceptibles de modifier la répartition initialement prévue ;
     
  • Vous tenir au courant tous les 3 ans des travaux réalisés au cours des 3 années précédentes (avec leur coût) ou des travaux à venir dans les 3 prochaines années (avec un budget prévisionnel) ;
     
  • Être en mesure de vous remettre tout document justifiant le montant des charges ou des travaux si vous lui en faites la demande.

En l’absence d’inventaire exhaustif annexé au contrat de bail commercial, votre bailleur ne pourra vous facturer de charges.

Bon à savoir

Si vous louez un local commercial dans un ensemble immobilier (dans un centre commercial ou un immeuble de bureaux, par exemple), le bail doit également préciser la répartition des charges entre les différents locataires. Elle est calculée au prorata de la surface exploitée (local occupé par le locataire + quote-part des parties communes).

Locataire ou propriétaire : qui paye quoi ?

La loi Pinel précise ce qui peut être imputé au locataire et ce qui relève du bailleur. Voici, poste par poste, la répartition des principales charges dans un bail commercial.

 

Types de charges À la charge du locataire À la charge du bailleur
Dépenses courantes
Eau, électricité, gaz ✅ ❌
Travaux et entretien
Entretien et réparations courantes : peintures, papiers peints, moquettes, équipement de chauffage, sanitaires, volets extérieurs, compteurs… ✅ ❌
Travaux d’embellissement dont le coût dépasse celui d’un remplacement à l’identique ✅ ❌
Grosses réparations structurelles au sens de l’article 606 du Code civil : toiture, charpente, gros murs, voûtes, charpente… ❌ ✅
Travaux d’ampleur visant à remédier à la vétusté ou à mettre le local en conformité avec la réglementation (accessibilité handicap, hygiène, sécurité incendie…) ❌ ✅
Dépenses d’équipements en copropriété : frais d’ascenseurs, entretien des parties communes… ✅ ❌
Impôts, taxes et redevances
Impôts liés à l’usage du local : taxe foncière, enlèvement des ordures ménagères, balayage, taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France… ❌
(Sauf si le bail le prévoit)		 ✅
(Par défaut)
Impôts liés à la propriété du local : CFE, CVAE… ❌ ✅
Ensemble immobilier
Charges communes  ⚠️
(Selon bail)		 ⚠️
(Selon bail)
Charges relatives à des locaux vacants qui concernent d’autres locataires ❌ ✅
Autres
Honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers  ❌ ✅

Si vous avez conclu ou renouvelé votre bail commercial avant le 5 novembre 2014, aucun texte ne prévoyait alors la façon dont les charges locatives devaient être réparties. Dans de nombreux contrats, le locataire supportait la majorité des dépenses. Si c’est votre cas, sachez qu’au moment du renouvellement, vous pouvez demander à ce que le nouveau bail applique désormais les règles prévues par la loi Pinel concernant la répartition des charges.

Ce qu’il faut retenir sur la répartition des charges en bail commercial

  • Les dépenses courantes liées à l’exploitation du local commercial et à l’entretien sont en général à la charge du locataire. 
  • Les grosses réparations, comme celles assurant la sécurité du bâtiment, sont du ressort du bailleur. 
  • Par défaut, la taxe foncière est à la charge du bailleur, sauf si une clause explicite figurant au bail prévoit qu’elle soit à la charge du locataire.
  • Sans inventaire ou clause claire, aucune charge ne peut être récupérée auprès du locataire.

FAQ – Les questions fréquentes

  • Quelles sont les conséquences en cas de non-paiement des charges ?

    En cas de défaut de paiement, le bailleur peut d’abord notifier officiellement son locataire afin qu’il régularise sa situation. Si ce dernier ne paye toujours pas, le bailleur peut activer la clause résolutoire du bail, voire saisir le tribunal pour demander la résiliation du contrat et l’expulsion du locataire.

  • Comment contester des charges jugées abusives ?

    Si vous estimez que les charges réclamées par votre bailleur sont non justifiées ou abusives, vous pouvez les contester. Pour cela :

    • Demandez au propriétaire des justificatifs détaillés des charges (factures, contrats d’entretien, décomptes…) ;
    • Contestez les charges par écrit en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception à votre bailleur ;
    • En dernier recours, saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC), qui a pour but de régler à l’amiable les conflits locatifs.

  • La toiture de mon local est à refaire intégralement : qui prend en charge les travaux ?

    Dans le cadre d’un bail commercial, la réfection de la toiture fait partie des grosses réparations telles que définies par l’article 606 du Code civil. C’est donc à votre bailleur de régler les travaux, à condition que votre bail ait été conclu ou renouvelé à partir du 5 novembre 2014. Si votre bail date d’avant le 5 novembre 2014, reportez-vous aux clauses de votre contrat pour savoir qui doit prendre en charge les travaux.

Bien comprendre la répartition des charges est essentiel. Pour éviter tout litige, assurez-vous que votre contrat comporte un inventaire détaillé et à jour des charges, et demandez régulièrement les justificatifs nécessaires. En cas de doute sur une facture ou une régularisation, n’hésitez pas à solliciter des précisions écrites ou à faire appel à la commission départementale de conciliation.

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