Non-renouvellement d’un bail commercial : le point sur son fonctionnement et l’indemnisation possible

En tant que commerçant, vous pouvez être propriétaire de votre local ou locataire. Dans ce second cas, face à l’importance de la localisation d’un commerce pour son activité, vous bénéficiez d’une certaine protection de la loi. En effet, vous devez, en principe, être indemnisé par votre bailleur si vous perdez votre fonds de commerce suite au non-renouvellement de votre bail commercial.

Le principe du droit au non-renouvellement du bail commercial

Le bailleur peut s’opposer au renouvellement du bail sans avoir à verser d’indemnité, c’est-à-dire que certaines conditions doivent être réunies. Soit :

Il reprend le local pour le reconstruire et propose un local et emplacement équivalent ;
Il invoque des motifs graves et légitimes à l’encontre du locataire - un défaut de paiement du loyer notamment – ;
Il justifie la démolition de l’immeuble reconnu insalubre par arrêté du préfet ;
Il décide de reprendre le logement d’habitation accessoire au local commercial pour l’habiter ou le louer à un membre de sa famille.

Bon à savoir :

En cas de restauration de l’immeuble, le locataire est prioritaire comme nouvel occupant. S’il souhaite louer de nouveau, il doit en avertir le propriétaire dans les 3 mois qui suivent son éviction. Les nouveaux locaux doivent être équivalents aux précédents en termes de superficie.

Le non-renouvellement du bail commercial : conséquence

En principe, en tant que locataire, vous avez droit au renouvellement de votre bail, c’est-à-dire qu’à l’échéance d’une période de location de 9 ans (durée minimale d’un bail commercial), le propriétaire doit vous renouveler le bail pour une durée équivalente.

Mais il peut arriver que le bail commercial soit non renouvelé par le propriétaire. Il doit alors vous en informer par un document rédigé par un commissaire de justice (huissier de justice) au moins 6 mois avant l’expiration du bail commercial, en motivant le non-renouvellement du bail, et vous verser une indemnité : on parle d'indemnité « d’éviction ».

Certaines conditions sont à remplir par le locataire pour y prétendre :

Être inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises ;
Exploiter le fonds de commerce.

À réception de l’indemnité, le locataire a 3 mois pour rendre les locaux au bailleur. Toutefois, le bailleur peut toujours se rétracter dans un délai de 15 jours, après le versement de l’indemnité. À défaut d’acquittement de l’indemnité, le propriétaire est tenu de garder le locataire dans ses murs jusqu’au versement de cette indemnité. Le locataire ne versera plus de loyer mais une indemnité d’occupation.

Bon à savoir :

Le locataire dispose de 2 ans pour s’opposer devant le tribunal judiciaire au refus du renouvellement du bail commercial.

Quel est le montant de l’indemnité d’éviction en cas de bail non renouvelé ?

L’indemnité d’éviction est destinée à réparer le préjudice subi du fait du non-renouvellement de bail et selon les cas, elle peut prendre la forme d’une :

Indemnité de remplacement lorsque le bail commercial non renouvelé entraîne la perte du fonds de commerce. Le montant doit correspondre à la valeur totale de ce fonds. La question qui se pose alors est de savoir si le fond est amené à disparaître ou s’il est transférable.
Indemnité de déplacement quand il n’y a pas disparition du fonds mais seulement son déplacement. Le montant doit couvrir le coût du déplacement. Elle ne peut toutefois excéder la valeur du fonds de commerce.

Bon à savoir :

Si le droit au bail est supérieur à la valeur du fonds de commerce, alors, l’indemnité sera égale au droit au bail.

Dans les deux cas, l’indemnité d’éviction peut aussi couvrir certains frais accessoires, comme :

Les frais de déménagement ;
Les frais de réinstallation - sauf si le bailleur est en mesure d’établir que vous ne vous réinstallerez pas dans un autre fonds ;
Les droits de mutation - dits également droit d’enregistrement - à payer pour acheter un fonds de valeur identique ;
Indemnités de licenciement en cas de rupture des contrats de travail des salariés
Perte d’exploitation.

Pouvez-vous être remboursé des pertes subies sur le stock suite au non-renouvellement du bail ?

Le bailleur peut être aussi amené à vous indemniser des pertes subies sur votre stock. Dans ce cas, en tant que locataire, vous devrez démontrer que vous avez dû liquider votre stock dans des conditions préjudiciables en raison du non-renouvellement de bail. Le fait que votre bailleur vous accorde un délai entre la date d’effet du congé et la remise des clés, vous permettant notamment de vendre tout ou partie de vos marchandises, ne remet pas en cause le principe du versement d’une indemnité au titre de la perte d’une partie du stock.

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