Contrat de prêt à usage : garantie pour le prêt d’un local commercial à une entreprise

Vous êtes propriétaire d’un local commercial ? Le Code civil vous autorise à le mettre gratuitement à disposition d’une entreprise, mais il convient de mesurer les conséquences juridiques avant de réaliser un contrat de prêt à usage. MMA vous explique.

Prêt à usage ou commodat : que prévoit la loi ?

Durée du prêt du local commercial

Selon le Code civil, vous avez le droit de prêter un bien immobilier (comme un local commercial) dont vous êtes propriétaire, pour une durée déterminée ou non. Ce prêt est ce qu’on appelle un commodat ou prêt d’usage.

Si vous décidez de fixer une durée pour le prêt du local à titre gratuit, sachez que vous ne pourrez pas le récupérer avant l’échéance de la date prévue au contrat de prêt à usage. Toutefois, vous pourrez, sous une condition d’urgence imprévue, recouvrer le bien en menant une action auprès du tribunal judiciaire habilité à instruire l’affaire.

Lorsque la durée prévue dans le contrat de prêt à usage est expirée ou, à défaut de précision d’une durée du prêt du local à titre gratuit, lorsque le propriétaire met fin au prêt (les juges exigeant, le plus souvent, un délai de préavis de 6 mois), l’occupant du local est tenu de le restituer.

Comment déclarer un commodat ou prêt d’usage aux impôts?

Seul le prêteur déclare aux impôts la valeur du bien. Taxe foncière, taxe d’habitation restent à la charge du prêteur pour un prêt d’usage et ne sauraient être demandées à l’emprunteur. De plus, le prêteur devra s’acquitter de l’impôt sur la fortune immobilière.

Quelles sont les obligations de l’emprunteur dans le prêt à usage gratuit ?

En contrepartie, l’occupant du local a l’obligation de veiller raisonnablement à sa bonne conservation et ne saurait être tenu responsable des détériorations normales d’usage. À ce titre, s’il est contraint d’engager des dépenses urgentes, sans avoir le temps de vous prévenir au préalable (en cas de dégât des eaux, de bris de vitrine…), il peut vous en demander le remboursement.

Si plusieurs personnes ont emprunté le local, en cas de dégâts, ils sont solidairement responsables envers le prêteur.
Enfin, en cas de défauts cachés connus du prêteur, celui-ci est responsable en cas de préjudices subis par l’emprunteur.

Attention, si l’emprunteur a été contraint d’engager des dépenses urgentes et nécessaires (en cas de sinistre par exemple), il est en droit d’être remboursé, mais en aucun cas il ne peut garder le local prêté pour compenser ce qui lui serait dû.

Le prêt d’usage et les héritiers

Selon l’article 1879 du code civil, les engagements pris entre le prêteur et l’emprunteur, lors de la conclusion du prêt du local à titre gratuit, sont transmissibles aux héritiers des deux parties, sauf s’il est stipulé dans le contrat de prêt à usage l’exclusivité donnée au prêteur et à personne d’autre.

L’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 8 septembre 2022 énonce que « le contrat de prêt à usage emporte pour le prêteur l’obligation, de nature personnelle et non réelle, de laisser l’usage du bien à l’emprunteur ; une telle obligation passe aux seuls héritiers du prêteur et non à ses ayants cause (personne désignée par le prêteur comme ayant le même droit) à titre particulier, sauf clause particulière ».

Prêt à usage : quel intérêt pour votre société ?

Le prêt d’un local commercial peut présenter un intérêt si, par exemple, vous souhaitez prêter une partie de votre résidence principale à votre propre société ou bien si vous avez acheté un local par le biais d’une société civile immobilière (SCI) afin d’y exercer votre activité professionnelle.

La société propriétaire du local et la personne qui exerce l’activité étant deux personnes différentes, il est envisageable pour la première de remettre gratuitement le local à la seconde. Comme nous l’avons vu précédemment, cette démarche n’est pas sans conséquence juridique, c’est pourquoi il est recommandé d’établir un contrat de prêt à usage

Les points de vigilance à connaître avant de prêter un local commercial

Attention à l’abus de bien social

Avant toute chose, il convient de s’interroger sur l’intérêt pour vous (société propriétaire) de remettre gratuitement le local à une tierce entreprise.

Si l’intérêt est nul, prudence : en tant que dirigeant de la SCI, auteur du prêt à usage, votre responsabilité personnelle pourrait se retrouver engagée par un créancier. En effet, la vocation d’une société n’est pas de remettre gratuitement les biens dont elle est propriétaire.

Vous pourriez également être poursuivi pour délit d’abus de bien social, par exemple si vous faisiez usage du local dans un intérêt contraire à la société propriétaire, à des fins personnelles ou pour favoriser une autre société dans laquelle vous auriez des intérêts.

Des risques en cas de difficultés financières de l’occupant du local

Vous devez veiller à ne pas créer de confusion de patrimoine entre la société prêteuse du local et la société occupante du local. Car en cas de difficultés financières de cette dernière, vos biens pourraient servir à payer ses dettes.

Signer un contrat de prêt à usage

Pour prévenir toute difficulté, il est important d’encadrer le prêt de votre local commercial en rédigeant un contrat dit de « prêt à usage ». Contrat qui spécifie :

Les noms et coordonnées du prêteur et de l’emprunteur ;
La situation du local (établissement d’un état des lieux) ;
La durée du prêt ;
Le montant d’une caution pour les éventuelles dégradations⁽¹⁾ ;
Une clause résolutoire, qui permettra la restitution du bien en cas de constatation d’un défaut d’entretien du bien. Veillez à indiquer une fréquence de visite pour procéder aux vérifications de l’état du bien⁽¹⁾.

Ce document doit également rappeler le caractère gratuit de la mise à disposition. Nous vous recommandons fortement de procéder à la rédaction d’un acte notarié, ce qui lui donnera plus de poids juridique en établissant la preuve des conditions ainsi que la durée du prêt d’usage. Le moindre paiement d’un loyer ou de toute autre contrepartie financière ou en nature pouvant entraîner la requalification de votre prêt à usage en bail commercial.

Dans cette démarche, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel du droit qui pourra vous conseiller la rédaction d’un bail commercial à titre gratuit ou d’une convention de mise à disposition de locaux à titre gratuit.

Bon à savoir

Le prêt d’un local commercial ne porte que sur son usage. Il n’entraîne pas un transfert de propriété.

^{Source :

(1) Sécuriser une occupation immobilière par le biais d’un contrat de prêt à usage – Village de la justice – octobre 2023}

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