Page publiée le 08/11/2023

Cession d’un bail rural : mode d’emploi

La cession d’un bail rural est, par principe, interdite à toute personne extérieure à la famille. Il existe néanmoins quelques exceptions. Mode d’emploi.

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L’article L411-35 du Code rural prévoit la possibilité de transmettre un bail rural à son conjoint ou à ses descendants. Explications.

Cession de bail rural : quelles conditions ?

Un bail rural est un contrat de location de terres et/ou de bâtiments agricoles liant un propriétaire à un agriculteur. Il se concrétise généralement par un bail à ferme (fermage), et dans de plus rares cas, par un bail à métayage. Dans cette situation, le propriétaire et l’exploitant se partagent les récoltes.
De manière générale, la cession d’un bail rural est strictement interdite à toute personne extérieure à la famille du signataire du bail. Cette règle s’applique aussi bien au bailleur qu’au locataire. Par conséquent, le bail peut être cédé uniquement :

Aux descendants majeurs ou émancipés (soit les enfants, les petits-enfants ou encore les arrières petits-enfants) du titulaire du bail ;
Au conjoint (époux/épouse, partenaire de PACS) mais uniquement si ce dernier participe à l’exploitation en tant que conjoint-collaborateur ou co-exploitant.

Par ailleurs, le bénéficiaire de la cession doit justifier, soit d’une expérience professionnelle d’au moins 5 ans, soit être titulaire d’un diplôme de brevet d’études professionnelles agricoles (BEPA) ou d’un brevet professionnel agricole (BPA). S'il ne remplit aucune de ces deux conditions, il doit demander une autorisation d'exploiter à la Direction départementale des territoires et de la mer (DDTM).

BON À SAVOIR

Il est possible dans certains baux ruraux à long terme de prévoir que la cession est totalement interdite, y compris à ses enfants ou à son conjoint co-exploitant.

Cession de bail rural : les exceptions

Si les conditions de cession du bail rural sont très strictes, il existe toutefois quelques exceptions permettant de déroger à cette règle. C’est notamment possible :

Dans le cas de baux ruraux, dits « cessibles » et signés devant notaire, pouvant donner l’autorisation au locataire de le céder à la personne physique ou morale de son choix. Ces baux cessibles hors cadre familial existent depuis la loi d’orientation agricole de 2006 mais restent encore très marginaux. Ils requièrent une simple notification au bailleur ;
Dans le cas où le locataire viendrait à décéder, le bail serait alors réaffecté pour une durée de cinq ans maximum au conjoint, aux descendants et aux ascendants.

La procédure à suivre pour céder un bail rural

La cession d’un bail rural, dans le cadre des conditions générales et exceptions citées précédemment doit se faire en plusieurs étapes.

La première étape consiste à obtenir le feu vert du bailleur. Sans cela, il est impossible de procéder à la cession du bail rural. Si ce dernier refuse, ou bien ne répond pas, il est possible de saisir la juridiction compétente. Dans ce cas, il faudra passer devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

L’accord du bailleur peut se matérialiser soit à l’écrit, ou à l’oral. Si vous êtes locataire, il est vivement conseillé de solliciter un accord écrit afin d’éviter toute contestation ultérieure de la part du bailleur.

Une fois cet accord obtenu, la seconde étape consiste à informer le bailleur des détails du projet de cession : date de cession, identité du repreneur… L’ensemble de ces informations doivent être transmises par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un préavis d’au moins deux mois.

Une fois toutes ces étapes respectées, la cession est actée et le bail se poursuit ensuite dans des conditions identiques à ce qui se pratiquait jusqu’ici.

BON À SAVOIR

En cas de non-paiement du loyer par le nouveau locataire, le bailleur sera en droit de réclamer son dû auprès du cédant.

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